Bij woninghuur maakt het een groot verschil of een overeenkomst wordt vernieuwd of alleen wordt verlengd. Dat onderscheid is belangrijk wanneer intussen een nieuwe regeling in werking is getreden. Niet elke voortzetting van een bestaande huurovereenkomst brengt mee dat automatisch het nieuwe recht van toepassing wordt. Net daar ligt een vaak onderschat juridisch verschil.

Waarom het onderscheid zo belangrijk is

Een verlenging betekent dat dezelfde huurovereenkomst gewoon verderloopt na de oorspronkelijk afgesproken duurtijd. De einddatum schuift op, maar het gaat nog altijd om hetzelfde contract. Een vernieuwing daarentegen doet een nieuwe overeenkomst ontstaan. Dat nieuwe contract kan dezelfde inhoud hebben als het vorige, maar juridisch is het niet langer dezelfde overeenkomst.

Dat onderscheid is beslissend zodra de wet verandert tijdens de looptijd van een huur. Bij een loutere verlenging blijft in beginsel het oude recht gelden, namelijk het recht dat van toepassing was toen de overeenkomst tot stand kwam. Bij een vernieuwing kan het nieuwe recht wel toepassing vinden.

De overgang naar nieuwe huurregelgeving

Wanneer nieuwe woninghuurregels in werking treden, rijst meteen de vraag wat gebeurt met bestaande overeenkomsten. Het antwoord hangt af van de overgangsregeling, maar ook van de precieze kwalificatie van wat partijen nadien hebben gedaan. Hebben zij echt een nieuwe huur gesloten, of hebben zij enkel de bestaande huur verder laten lopen?

De besproken beslissing maakt duidelijk dat men niet te snel mag aannemen dat er een nieuwe overeenkomst is ontstaan. Wanneer partijen enkel de duur van de bestaande huur opschuiven, zonder dat een nieuw contract wordt gevormd, blijft het oude regime gelden voor de duur en de beëindigingsmogelijkheden van de huur.

Verlenging houdt het oude recht in leven

Dat een nieuwe regeling intussen bestaat, volstaat dus niet. Zolang er alleen sprake is van een verlenging, blijft de oorspronkelijke huurovereenkomst beheerst door het recht dat gold bij haar ontstaan. De latere wetswijziging verandert daar dan niets aan voor de onderdelen waarvoor de overgangsregeling geen onmiddellijke toepassing oplegt.

Dat is een belangrijke les voor de praktijk. Partijen gebruiken in bijlagen of addenda soms losse bewoordingen zonder stil te staan bij de juridische gevolgen. Toch kan de gekozen formulering later van groot belang zijn. Wie spreekt over verlenging, bevestigt vaak onbedoeld dat het bestaande contract gewoon wordt voortgezet.