De Brusselse woonordonnantie van 4 april 2024 wil het recht op wonen concreter beschermen door sterker in te grijpen op drie fronten: de bewoonbaarheid van de woning, de rechtszekerheid van de bewoning en de betaalbaarheid. De hervorming is in werking getreden op 1 november 2024, met uitzondering van een deel van de sanctieregeling rond precontractuele informatie, waarvoor een latere inwerkingtreding is voorzien.

De nieuwe regeling versterkt in de eerste plaats de positie van de huurder door de verplichtingen van de verhuurder uit te breiden. Er gelden ruimere informatieplichten vóór het sluiten van de huurovereenkomst. De bedoeling daarvan is onder meer de huurder beter te informeren over de redelijkheid van de huurprijs en over de eerdere contractuele situatie. Op de schending van die informatieplicht staan zowel administratieve als burgerrechtelijke sancties, waarbij vooral de mogelijkheid van ontbinding van de huurovereenkomst juridisch opvallend blijft.

Daarnaast wordt het toezicht op de huurmarkt versterkt. De Brusselse wetgever geeft een belangrijkere rol aan de regionale inspectiediensten en aan de Commissie Paritaire Locative. Wanneer een huurder zich tot die commissie wendt over de redelijkheid van de huurprijs, geniet hij gedurende een beperkte periode bescherming tegen de gevolgen van een opzeg door de verhuurder. Dat past in een ruimer beleid tegen misbruik en tegen onzekere bewoning.

Verder bevat de hervorming meer gedetailleerde regels over huurprijs, lasten, fiscale voordelen en huurwaarborg. Voor de lasten wordt meer transparantie opgelegd via afrekening, verantwoordingsstukken en een duidelijke verdeelsleutel. Ook de regeling over de onroerende voorheffing en vooral de huurwaarborg wordt strikter en uniformer gemaakt. De huurwaarborg mag in beginsel niet hoger zijn dan twee maanden huur, ongeacht de gekozen vorm, en de vrijgave ervan wordt strenger omkaderd.

In essentie komt de hervorming dus neer op een duidelijke versterking van de huurdersbescherming, met meer controle, meer transparantie en meer sancties voor verhuurders. Tegelijk blijkt uit de bespreking dat sommige regels technisch complex zijn en op punten vragen kunnen oproepen in de praktijk.

FAQ – De Brusselse woonordonnantie van 2024

Wat is de algemene bedoeling van de hervorming?
De hervorming wil het recht op wonen concreter maken door vooral in te grijpen tegen ongezonde woningen, buitensporige huurprijzen, woononzekerheid en het feit dat kwetsbare bewoners hun rechten vaak niet opnemen. De focus ligt op drie pijlers: bewoonbaarheid, juridische woonzekerheid en betaalbaarheid.

Sinds wanneer geldt de nieuwe regeling?
De ordonnantie van 4 april 2024 is in werking getreden op 1 november 2024. Alleen de gewestelijke administratieve sanctie voor schending van de precontractuele informatieplicht heeft een afwijkende inwerkingtreding, gekoppeld aan een nog onduidelijke “Code de mesurage”, uiterlijk ten laatste één jaar na publicatie.

Geldt de hervorming ook voor studentenhuur, coliving of glijdende huur?
De ordonnantie wijzigt niet rechtstreeks de bijzondere regels voor studentenhuur, medehuur of glijdende huur. Die contracten kunnen wel onrechtstreeks geraakt worden doordat de gemeenschappelijke regels van het woninghuurrecht werden aangepast.

Welke extra informatie moet de verhuurder vooraf meedelen?
De verhuurder moet voortaan bijkomende precontractuele informatie geven. Daaronder vallen onder meer het type van de vorige huurovereenkomst, het bedrag van de laatst betaalde huur en de datum van betaling daarvan bij bepaalde kortlopende huurovereenkomsten. Ook de bewoonbare oppervlakte en de referentiehuurprijs moeten vooraf worden meegedeeld.

Waarom is die bijkomende informatie belangrijk?
De bedoeling is vooral om de huurder in staat te stellen na te gaan of de regels over huurprijsbevriezing bij opeenvolgende kortlopende huurovereenkomsten correct worden nageleefd. Zonder kennis van het vorige huurcontract en de vorige huurprijs bleef die regeling in de praktijk vaak zonder effect.

Wanneer moet die informatie precies worden meegedeeld?
Daar zit een onduidelijkheid in de tekst. Enerzijds staat dat de informatie uiterlijk bij het sluiten van de huurovereenkomst moet worden gegeven. Anderzijds lijkt de ordonnantie te verlangen dat die informatie al in elke publieke of officiële verhuurcommunicatie voorkomt. De auteurs wijzen erop dat dit in de praktijk moeilijk verzoenbaar is, zeker bij eenvoudige advertenties of affiches.

Wat gebeurt er als de verhuurder die precontractuele informatie niet geeft?
Er zijn twee soorten sancties. Enerzijds komt er een administratieve sanctie via de gewestelijke inspectiedienst. Anderzijds kan de huurder, als hij schade lijdt door die tekortkoming, de ontbinding van de huurovereenkomst vragen, eventueel met schadevergoeding. De auteurs merken wel op dat die burgerrechtelijke sanctie juridisch merkwaardig blijft, omdat een precontractuele fout zo via contractuele ontbinding wordt gesanctioneerd.

Mag een verhuurder nog verbieden dat de huurder zich domicilieert in het pand?
Neen. Een clausule die domiciliëring verbiedt, wordt voortaan als ongeschreven beschouwd. Dat neemt volgens de bespreking niet weg dat een verhuurder zich om ernstige redenen nog kan verzetten tegen een bestemming als hoofdverblijfplaats, maar de nieuwe regeling maakt dat onderscheid niet eenvoudiger in de praktijk.

Mag een verhuurder nog een schadebeding opleggen bij laattijdige huurbetaling?
Clausules die een bijkomende vergoeding opleggen wegens laattijdige betaling van de huur zijn voortaan verboden, behalve de wettelijke verwijlinteresten. Volgens de bespreking slaat dat verbod strikt genomen niet noodzakelijk op een klassieke wederverhuringsvergoeding bij ontbinding van de huur ten laste van de huurder.

Mag een verhuurder huisdieren nog volledig verbieden?
Neen, een algemeen verbod op huisdieren is niet langer toegelaten. De verhuurder mag wel voorwaarden koppelen aan het houden van dieren, zoals het ontbreken van hinder, en hij mag het aantal of bepaalde soorten beperken als daarvoor geldige redenen bestaan. Volgens de auteurs zal deze regeling vermoedelijk aanleiding geven tot discussie, juist omdat zij op enkele punten niet erg scherp is geformuleerd.

Moet de huurovereenkomst voortaan extra vermeldingen bevatten?
Ja. Zo moet het rekeningnummer waarop huur en lasten moeten worden betaald uitdrukkelijk in de overeenkomst staan en ook in ingebrekestellingen die op achterstallige huur of lasten slaan. Daarnaast moeten lasten uitdrukkelijk en limitatief in de huurovereenkomst worden opgesomd, behoudens uitzonderlijke of nieuwe lasten.

Wat als de lasten niet correct in het contract staan?
Dan kan dat zwaar doorwegen voor de verhuurder. Volgens de nieuwe regeling zijn lasten die niet uitdrukkelijk en limitatief in de huurovereenkomst zijn opgenomen, in beginsel niet verschuldigd door de huurder. De auteurs wijzen erop dat dit naast andere vormvereisten tot een weinig helder sanctiestelsel leidt.

Is alleen de verhuurde woning zelf nog relevant voor de kwaliteitscontrole?
Neen. De Brusselse regeling koppelt de sancties inzake veiligheid, gezondheid en uitrusting niet langer uitsluitend aan een bestaande huurovereenkomst. Ook het aanbieden van een woning voor verhuur of het in gebruik geven van een woning kan al onder de sanctieregeling vallen. Daardoor wordt de controle veel ruimer.

Welke rol krijgt de Brusselse woninginspectie voortaan?
De bevoegdheden van de DIRL worden duidelijk uitgebreid. Zij is voortaan bevoegd voor alle woningen die verhuurd, bewoond, te huur aangeboden of zelfs vrijgemaakt na bewoning zijn. Bovendien kan ook een verhuurder voor een leegstaand pand een conformiteitsattest of voorafgaand advies vragen.

Wordt een huurcontract nog automatisch nietig als de woning verboden wordt?
Niet meer automatisch. De rechter krijgt opnieuw beoordelingsvrijheid om, afhankelijk van de omstandigheden, de meest passende sanctie te kiezen. Volgens de auteurs is dat een verbetering, omdat de vroegere automatische nietigheid soms ook de huurder trof terwijl de fout bij de verhuurder lag.

Kan de verhuurder verplicht worden om herhuisvestingskosten te betalen?
Ja. Bij ontbinding, verval of nietigheid wegens ongeschiktheid of onbewoonbaarheid die aan de verhuurder toerekenbaar is, kan de rechter de verhuurder verplichten om bepaalde herhuisvestingskosten van de huurder te dragen. Het kan gaan om verhuis- en installatiekosten en, binnen grenzen, om het verschil tussen de oude en de nieuwe huurprijs gedurende maximaal achttien maanden.

Hebben verslagen van de DIRL voortaan bijzondere bewijswaarde?
De wetgever lijkt die verslagen een sterkere plaats te willen geven, maar volgens de auteurs is dat in de tekst zelf niet duidelijk genoeg verankerd. Daarom blijven zulke verslagen in beginsel vooral eenzijdige technische vaststellingen die in een tegensprekelijk debat moeten worden beoordeeld. De rechter behoudt dus een belangrijke appreciatiemarge.

Wat is de algemene tendens van de hervorming?
De algemene lijn is een duidelijke versterking van de huurdersbescherming. De Brusselse wetgever grijpt sterker in via meer informatieplichten, meer controle op woningkwaliteit, ruimere bevoegdheden van de inspectie en zwaardere gevolgen voor verhuurders. Tegelijk wijzen de auteurs erop dat meerdere bepalingen technisch onduidelijk of moeilijk leesbaar zijn, zodat de praktijk nog heel wat interpretatievragen zal moeten uitklaren.