Een woning die niet verhuurd mocht worden
Een woning die van bij het begin niet voldoet aan de minimale kwaliteitsnormen, kan geen geldig voorwerp van een huurovereenkomst zijn. Het verhuren van zo’n woning botst met het recht op behoorlijke huisvesting. In dat geval is de huurovereenkomst absoluut nietig. Het gaat dus niet om een gewone contractuele tekortkoming, maar om een gebrek dat de geldigheid van de overeenkomst zelf aantast.
Minimale normen zijn echt minimale normen
De kwaliteitsvereisten voor woningen zijn elementaire normen. Dat betekent dat elke norm afzonderlijk gerespecteerd moet worden. Ook gebreken die op het eerste gezicht beperkt lijken, kunnen zwaar doorwegen. Het volstaat dus niet dat een woning globaal nog bewoonbaar lijkt. Zodra een of meer minimale vereisten ontbreken, kan dat al leiden tot nietigheid van de huur of, afhankelijk van het tijdstip waarop de gebreken ontstaan, tot een andere juridische oplossing.
Nietigheid of verlies van het voorwerp
Er moet een onderscheid worden gemaakt tussen twee situaties. Bestaan de gebreken al bij het sluiten van de overeenkomst, dan is de huurovereenkomst nietig wegens ongeoorloofd voorwerp. Ontstaan de problemen pas tijdens de uitvoering van de huur, dan gaat het niet om een oorspronkelijke nietigheid, maar om een verlies van het voorwerp van de overeenkomst. In dat tweede geval moet worden nagegaan of een partij daarvoor verantwoordelijk is. Is dat zo, dan kan ontbinding wegens wanprestatie volgen. Is niemand aansprakelijk, dan kan het gaan om een tenietgaan door overmacht.
Het belang van de aard van de gebreken
Bij de beoordeling speelt niet alleen de zichtbare schade een rol, maar vooral de aard van de onderliggende gebreken. Schimmel, vochtproblemen, gebrekkige verluchting, een gevaarlijke elektrische installatie of een gebrek aan isolatie wijzen vaak op structurele tekortkomingen die niet plots ontstaan zijn. Dat zichtbare schade zich pas later toont, betekent nog niet dat het gebrek zelf pas later is ontstaan. Juist daarom kan men tot het besluit komen dat de woning al van bij aanvang niet aan de minimale vereisten voldeed.
De gevolgen van de nietigheid
Wanneer de huurovereenkomst nietig is, moeten de partijen in beginsel teruggeven wat zij uit de uitvoering van die overeenkomst hebben ontvangen. De verhuurder moet dan de ontvangen huur terugbetalen. De huurder kan het feitelijke gebruik van de woning uiteraard niet in natura teruggeven. Daarom wordt dat gebruik omgezet in een bezettingsvergoeding. Die vergoeding blijft dus mogelijk, ook al is de overeenkomst nietig wegens schending van regels van openbare orde.
De bezettingsvergoeding is geen gewone huur
De bezettingsvergoeding is niet gelijk aan de contractuele huurprijs. Zij moet worden bepaald op basis van de objectieve gebruikswaarde van de woning, rekening houdend met de concrete gebreken. Hoe slechter de toestand van de woning, hoe lager de vergoeding kan uitvallen. Dat is logisch: wie een gebrekkige woning gebruikt, geniet niet hetzelfde wooncomfort als in een conforme woning. De vergoeding moet dus aansluiten bij het werkelijke nut dat de bewoner uit het pand heeft gehaald.
Bijkomende schade moet bewezen worden
Naast de wederzijdse restitutie kan de huurder nog een afzonderlijke schadevergoeding vragen, maar dan op grond van de buitencontractuele aansprakelijkheid. Daarvoor volstaat het niet om te wijzen op de nietigheid alleen. De huurder moet een fout, schade en oorzakelijk verband aantonen. Een concrete schadepost, zoals verhuiskosten of andere werkelijk geleden nadelen, kan dus in aanmerking komen als zij voldoende bewezen is.
Geen automatische forfaitaire vergoeding
Een belangrijk punt is dat er in zo’n situatie geen plaats is voor een automatische forfaitaire schadevergoeding louter naar analogie met een andere huurrechtelijke regeling. Bij afwezigheid van een geldige huurovereenkomst kan men niet zomaar sancties uit het regime van de geldige huur overnemen. De schade moet concreet worden aangetoond. Dat bevestigt dat de nietigheid wel ernstige gevolgen heeft, maar niet automatisch recht geeft op een standaardbedrag zonder bewijs van werkelijk geleden nadeel.
De huurwaarborg volgt het lot van de overeenkomst
Ook de huurwaarborg verliest haar contractuele grondslag wanneer de huurovereenkomst nietig is. In beginsel moet zij dan worden vrijgegeven, behoudens verrekening met bedragen die nog verschuldigd zijn, zoals een bezettingsvergoeding of bewezen schade. De waarborg blijft dus geen zelfstandig rechtvaardigingsgrond behouden zodra vaststaat dat de overeenkomst zelf ongeldig was.
Een strenge maar coherente benadering
Deze benadering is streng voor verhuurders, maar zij is coherent. Wie een woning op de markt brengt, moet ervoor zorgen dat die woning aan de elementaire kwaliteitsvereisten voldoet. Gebeurt dat niet, dan raakt dat niet alleen aan de uitvoering van de huur, maar aan de geldigheid ervan. Voor huurders betekent dit dat zij beschermd worden tegen het verhuren van woningen die niet beantwoorden aan de minimale eisen van behoorlijke huisvesting. Voor verhuurders is het een duidelijke waarschuwing dat woningkwaliteit geen bijkomstigheid is, maar een basisvoorwaarde voor rechtsgeldige woninghuur.
By Redactieteam-elfri.be
