Een overeenkomst veronderstelt dat de partijen geldig kunnen toestemmen. Wanneer één van de partijen op het ogenblik van de contractsluiting niet in staat is om de draagwijdte en de gevolgen van haar handeling te begrijpen, ontbreekt de vereiste toestemming. Dat gebrek aan toestemming leidt tot nietigheid.

Dit kan onder meer aan de orde zijn bij ernstige geheugenstoornissen, cognitieve achteruitgang of aandoeningen die maken dat de betrokkene uiterlijk nog normaal kan functioneren, maar niet meer werkelijk in staat is om een belangrijke juridische beslissing te nemen. Het feit dat iemand gesprekken kan voeren, sociale contacten onderhoudt of op bepaalde ogenblikken gelukkig of lucide lijkt, volstaat niet noodzakelijk om te besluiten dat hij of zij een overeenkomst geldig kon sluiten. Beslissend is de toestand op het ogenblik van de rechtshandeling en de vraag of de betrokkene toen bewust en met inzicht in de gevolgen kon handelen.

Bij een aandoening zoals het syndroom van Korsakoff kunnen vooral het korte geheugen, het vermogen om nieuwe informatie vast te houden en de oriëntatie in tijd en ruimte ernstig zijn aangetast. De betrokkene kan nog een normaal gesprek voeren, maar nadien de inhoud ervan niet meer onthouden. In zo’n context kan een rechter op basis van medische stukken en een deskundigenonderzoek besluiten dat de betrokkene niet in staat was om een belangrijke vermogensrechtelijke overeenkomst te sluiten. Het vonnis benadrukt dat foto’s, verklaringen over gelukkige momenten of vroegere overeenkomsten op zichzelf niet bewijzen dat er op het beslissende ogenblik wilsbekwaamheid bestond.

De nietigheid wegens ontbrekende toestemming stelt vervolgens de vraag naar de gevolgen in de tijd. Klassiek wordt gezegd dat nietigheid terugwerkt: de overeenkomst wordt geacht nooit geldig te hebben bestaan. Bij overeenkomsten met opeenvolgende prestaties, zoals huur, is dit moeilijker. De prestaties hangen immers samen met het verstrijken van de tijd. Het gebruik of genot dat iemand gedurende jaren heeft gehad, kan niet letterlijk worden teruggegeven.

Het besproken en hierna weergegeven  vonnis koos daarom voor een oplossing zonder terugwerkende kracht: de nietigheid werd uitgesproken vanaf de datum van het vonnis. De bezetter moest de plaatsen verlaten binnen een termijn van zes maanden, bleef achterstallige huur verschuldigd en moest nadien een maandelijkse bezettingsvergoeding betalen zolang de plaatsen niet volledig waren vrijgemaakt.

Die benadering moet echter genuanceerd worden in het licht van de latere rechtsontwikkeling en de noot onder het vonnis. Het nieuwe verbintenissenrecht bevestigt dat de nietigverklaring van een overeenkomst in beginsel uitwerking heeft vanaf de datum waarop de overeenkomst werd gesloten, ook bij overeenkomsten met opeenvolgende prestaties. Reeds geleverde prestaties kunnen dan aanleiding geven tot teruggave in natura of, indien dat onmogelijk of onredelijk is, tot teruggave in waarde. De onmogelijkheid om het verleden letterlijk terug te draaien betekent dus niet dat het verleden juridisch onaangeroerd blijft.

Het praktische belang is groot. Wie de nietigheid van een overeenkomst wegens ontbrekende toestemming inroept, moet niet alleen aantonen dat de betrokkene op het ogenblik van de contractsluiting niet geldig kon toestemmen. Men moet ook aandacht hebben voor de gevolgen van de nietigheid: eventuele teruggave, vergoeding voor genoten gebruik, achterstallige bedragen, bezettingsvergoeding, kosten van deskundigenonderzoek en proceskosten.

Een partij die werken uitvoerde in een goed dat haar niet toebehoort, kan niet zonder meer achteraf een vergoeding vragen op grond van ongerechtvaardigde verrijking. Wanneer die werken gebeurden in de context van een bestaande feitelijke of contractuele verhouding en vanuit de wil om het goed naar eigen smaak in te richten, kan de rechter oordelen dat er geen grond is voor een dergelijke vordering. Het loutere feit dat het goed door werken mogelijk in waarde is gestegen, volstaat dus niet noodzakelijk.

Samenvatting van de casus van het vonnis zoals hierna weergegeven

Een vrouw had een levenslange huurovereenkomst toegestaan met betrekking tot een onroerend goed. Nadien werd betwist of zij op het ogenblik van het sluiten van die overeenkomst wel geldig had kunnen toestemmen.

Uit het medisch dossier bleek een langdurige problematiek van depressie, alcoholgerelateerde aandoeningen, herval, ontwenningsperiodes en uiteindelijk een sterk geëvolueerd syndroom van Korsakoff. De gerechtelijke deskundige oordeelde dat zij door die aandoening niet in staat was om met volledig bewustzijn en met inzicht in alle gevolgen een belangrijke rechtshandeling met betrekking tot haar vermogen te stellen.

De vrederechter besloot dat zij op de datum van de huurovereenkomst niet over de vereiste juridische bekwaamheid beschikte en niet geldig kon toestemmen. De levenslange huurovereenkomst werd nietig verklaard.

De vrederechter liet de nietigheid evenwel ingaan vanaf de datum van het vonnis, omdat het ging om een overeenkomst met opeenvolgende prestaties. De huurder werd veroordeeld om het goed binnen zes maanden te verlaten. Hij werd ook veroordeeld tot betaling van achterstallige huur en een maandelijkse bezettingsvergoeding zolang het goed niet volledig werd vrijgemaakt.

De tegenvordering van de huurder, gebaseerd op ongerechtvaardigde verrijking wegens werken aan het gebouw, werd afgewezen. De rechter oordeelde dat die werken minstens verband hielden met de bestaande huursituatie en met de keuze van de bewoner om het goed naar eigen smaak in te richten.