Het blijft afgeraden aan de huurder om zonder instemming van de rechter te stoppen met de betaling van de huur of deze te verminderen, wat ook de tekortkomingen van de verhuurder zijn.

Het stopzetten of eenzijdig inhouden van de huur kan voor de verhuurder op zichzelf een reden vormen om de ontbinding van de huur te vorderen ten laste van de huurder.

Het is daarom in de regel aangewezen dat de huurder de vrederechter vat,  om zijn huurverplichtingen te laten verminderen of opschorten zolang de verhuurder zijn eigen verplichtingen niet nakomt.

Nochtans bestaat in het recht de exceptie van niet-uitvoering, ook de exceptio non adimpleti contractus genoemd. Die exceptie houdt in dat een contractpartij haar eigen verplichtingen tijdelijk mag opschorten zolang de andere partij haar verplichtingen niet nakomt. De toepassing van deze exceptie in het huurrecht is echter zeer gevaarlijk.

De bewijslast die dan op de huurder rust, is zwaar. De huurder moet niet alleen aantonen dat de verhuurder ernstig tekortschiet, maar ook dat de inhouding van de huur in verhouding staat tot die tekortkoming.

Er is inderdaad rechtspraak die stelt  dat wanneer een huurwoning ernstige gebreken vertoont en de verhuurder, ondanks ingebrekestelling, nalaat om de nodige herstellingen uit te voeren, de huurder zich dan in uitzonderlijke omstandigheden kan beroepen op de niet-uitvoeringsexceptie. Dit betekent dat de huurder tijdelijk een deel van de huur inhoudt omdat de verhuurder zijn eigen verplichtingen niet nakomt.

Deze mogelijkheid moet evenwel restrictief worden benaderd. De huurder moet kunnen aantonen dat de verhuurder vooraf werd aangemaand, dat de gebreken ernstig zijn, dat zij niet aan de huurder zelf te wijten zijn en dat de inhouding van de huur in verhouding staat tot het verlies aan huurgenot.

Wanneer een woning officieel ongeschikt wordt verklaard wegens gebreken die niet aan de huurder te wijten zijn, kan dit een belangrijk element vormen om de gedeeltelijke inhouding van huur te rechtvaardigen. Toch betekent een ongeschiktverklaring niet automatisch dat de woning volledig onbewoonbaar is. De huurder kan daarom niet zomaar alle betaalde huur terugvorderen. Wel kan hij aanspraak maken op een vergoeding wegens verminderd huurgenot, waarvan de omvang door de rechter naar billijkheid wordt bepaald.

Voor huurschade geldt dat de huurder het gehuurde goed moet teruggeven in de staat waarin hij het heeft ontvangen, behoudens normale slijtage, ouderdom of overmacht. Wanneer bij het begin van de huur geen tegensprekelijke en omstandige plaatsbeschrijving werd opgesteld, geldt het vermoeden dat de huurder het goed heeft ontvangen in de staat waarin het zich bevindt bij het einde van de huur. De verhuurder kan dit vermoeden weerleggen, maar draagt daarvan de bewijslast.

Eenzijdige stukken, zoals eigen ramingen, eigen foto’s of een eenzijdige plaatsopneming, kunnen door de rechter hoogstens als inlichting of vermoeden worden beoordeeld. Zij vormen niet automatisch voldoende bewijs van huurschade. De aanwezigheid van de advocaat van de verhuurder bij een niet-door-de-huurder ondertekende plaatsbeschrijving geeft daaraan geen bijzondere bewijswaarde.

De verhuurder die huurschade wil aanvoeren, moet snel handelen. Hij moet de schade kort na de teruggave tegensprekelijk laten vaststellen of, bij betwisting, tijdig een gerechtelijke vaststelling of deskundige aanstelling vragen. Een laattijdige vraag om nog een deskundige plaatsopneming te bevelen kan worden afgewezen wanneer de toestand van het goed niet meer betrouwbaar kan worden verbonden met de toestand op het ogenblik van de teruggave.

Samenvatting van de hierna weergegeven casus

In deze zaak had de huurder de verhuurder meermaals aangemaand om herstellingen aan de woning uit te voeren. Omdat reactie uitbleef, vroeg de huurder een officieel woningkwaliteitsonderzoek aan. De woning werd vervolgens ongeschikt verklaard. Het beroep van de verhuurder tegen die beslissing werd verworpen, waarna de ongeschiktverklaring werd bevestigd.

De vastgestelde gebreken hadden onder meer betrekking op de elektrische installatie, vochtproblemen, gebrekkige verluchting en een risico op CO-vergiftiging. De huurder hield daarop gedurende een aantal maanden een deel van de huur in en stortte dat bedrag op een afzonderlijke rekening. De vrederechter oordeelde dat de huurder zich terecht op de niet-uitvoeringsexceptie had beroepen, omdat de verhuurder niet bewees dat de gebreken waren verholpen en evenmin bewees dat zij door de huurder waren veroorzaakt.

De verhuurder vorderde daarnaast een vergoeding voor huurschade. Er was echter geen omstandige plaatsbeschrijving bij intrede opgesteld en ook bij de teruggave was geen tegensprekelijke plaatsbeschrijving opgemaakt. De verhuurder steunde vooral op eigen stukken, eigen ramingen en een eenzijdige plaatsopneming. De vrederechter vond dit onvoldoende om huurschade te bewijzen. De vraag om alsnog een deskundige aan te stellen werd afgewezen omdat zij pas acht maanden na de teruggave werd gesteld.

De huurder vroeg terugbetaling van alle betaalde huur vanaf de ongeschiktverklaring. Dat werd niet toegestaan. De vrederechter maakte een onderscheid tussen ongeschiktheid en onbewoonbaarheid. Omdat de woning nog werd bewoond, was volledige terugbetaling van de huur niet gerechtvaardigd. Wel werd een vergoeding wegens verminderd huurgenot toegekend, begroot naar billijkheid op 110 euro per maand gedurende tien maanden.