Een erfdienstbaarheid van overgang is een zakelijk recht waarbij het ene onroerend goed, het lijdend erf, belast wordt met een doorgang ten voordele van een ander onroerend goed, het heersend erf. Het gaat dus niet om een louter persoonlijk voordeel voor een bepaalde eigenaar, maar om een recht dat verbonden is aan de betrokken percelen.

Onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek wordt de erfdienstbaarheid omschreven als een last op een onroerend goed, het lijdend erf, tot gebruik en tot nut van andermans onroerend goed, het heersend erf. De regeling bevindt zich thans in Boek 3 “Goederen” van het Burgerlijk Wetboek, dat sinds 1 september 2021 van toepassing is.

Een feitelijke doorgang is niet noodzakelijk een erfdienstbaarheid

Het feit dat iemand jarenlang over het perceel van een buur rijdt of stapt, betekent niet automatisch dat er een erfdienstbaarheid bestaat. Er moet steeds worden nagegaan of het gaat om een echt zakelijk recht, dan wel om louter gedogen, burenhulp of een persoonlijke toelating.

Dit onderscheid blijft onder het nieuwe recht belangrijk. Een eigenaar kan immers dulden dat een buur gebruikmaakt van een doorgang zonder daarmee de bedoeling te hebben een blijvend recht ten voordele van het naburige erf te erkennen. De rechter zal daarom blijven onderzoeken of uit de stukken en de feitelijke omstandigheden een werkelijke juridische grondslag blijkt.

De titel blijft belangrijk

Onder het oude Burgerlijk Wetboek werd een recht van overgang als niet-voortdurende erfdienstbaarheid in beginsel niet door verjaring verkregen en was een titel noodzakelijk. In de besproken beslissing werd dan ook sterk de nadruk gelegd op het bewijs door titel, erkenningstitel of begin van bewijs door geschrift. De rechtbank oordeelde dat een plan van een architect waarop de erfdienstbaarheid van overgang uitdrukkelijk vermeld stond en dat verband hield met de vroegere eigenaar van het lijdende erf, als erkenningstitel kon gelden.

Ook onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek blijft een titel van groot belang. Een erfdienstbaarheid die door rechtshandeling ontstaat, moet kunnen worden bewezen. Bovendien voorziet het nieuwe recht uitdrukkelijk dat erfdienstbaarheden die ontstaan door rechtshandeling kunnen worden bewezen door een titel van erkenning die uitgaat van de titularis van het lijdend erf op het ogenblik van de opmaak ervan.

Daarmee blijft de redenering van de besproken rechtspraak grotendeels actueel. Een geschrift dat uitgaat van de eigenaar van het lijdend erf of van diens rechtsvoorganger, en waaruit blijkt dat hij het bestaan van de erfdienstbaarheid erkent, kan een belangrijke bewijswaarde hebben. Een plan, vergunningsdossier, landmetersplan of ander document kan dus nog altijd doorslaggevend zijn wanneer daaruit voldoende duidelijk de wil blijkt om een recht van overgang te erkennen.

Erkenning is meer dan louter gedogen

Een erkenningstitel veronderstelt meer dan passiviteit. De eigenaar van het lijdende erf moet op een voldoende duidelijke wijze erkennen dat er een erfdienstbaarheid bestaat. Een loutere tolerantie of een tijdelijke persoonlijke toestemming volstaat niet.

Dat blijft ook onder het nieuwe recht een nuttig onderscheid. Wanneer een buur jarenlang niet protesteert, kan dat een element zijn in het debat, maar het is op zichzelf geen sluitend bewijs van een recht van overgang. Anders zou een erfdienstbaarheid te gemakkelijk kunnen ontstaan uit stilzitten, terwijl er in werkelijkheid enkel sprake was van gedogen.

De belangrijke vernieuwing: zichtbare erfdienstbaarheden kunnen door verjaring ontstaan

De grote vernieuwing van het nieuwe goederenrecht is dat zichtbare erfdienstbaarheden voortaan ook door verkrijgende verjaring kunnen ontstaan. Dat is vooral belangrijk voor doorgangen, loswegen en toegangen die op het terrein duidelijk zichtbaar zijn.

Onder het nieuwe recht kunnen zichtbare erfdienstbaarheden ontstaan door verkrijgende verjaring onder de voorwaarden van de artikelen over bezit en verjaring. In de praktijk wordt daarbij doorgaans verwezen naar tien jaar bij bezit te goeder trouw en dertig jaar in andere gevallen.

Dit is een belangrijke actualisering tegenover de klassieke leer onder het oude Burgerlijk Wetboek. Vroeger kon een recht van overgang in beginsel niet door louter langdurig gebruik worden verkregen. Vandaag moet men genuanceerder zijn: wanneer de doorgang zichtbaar is en het gebruik de kenmerken vertoont van bezit van een erfdienstbaarheid, kan verkrijgende verjaring onder het nieuwe recht wél aan de orde komen.

Daarbij blijft voorzichtigheid nodig. Niet elk gebruik is bezit. Wie enkel gebruikmaakt van een doorgang omdat de buur dat toestaat, bezit geen erfdienstbaarheid. Er moet sprake zijn van een uitoefening alsof men titularis is van een zakelijk recht, en niet enkel van een feitelijke gunst of toestemming.

Overgangsrecht: opgelet met oude situaties

Bij oudere situaties moet rekening worden gehouden met het overgangsrecht. Boek 3 is in werking getreden op 1 september 2021. Voor erfdienstbaarheden of feitencomplexen die voordien zijn ontstaan, kan het oude recht nog relevant blijven. Het is dus niet steeds mogelijk om een oud feitelijk gebruik zomaar retroactief te beoordelen alsof het nieuwe recht altijd heeft gegolden.

Voor betwistingen over oude doorgangen blijft het daarom noodzakelijk om te onderzoeken wanneer het gebruik is begonnen, welke stukken toen bestonden, of er een titel of erkenning was, en of het nieuwe recht al dan niet toepasselijk is op de concrete rechtsfeiten.

Uitdoving door niet-gebruik

Ook onder het nieuwe Burgerlijk Wetboek kan een erfdienstbaarheid uitdoven door niet-gebruik. Artikel 3.126 BW bepaalt dat erfdienstbaarheden geheel of gedeeltelijk uitdoven door niet-uitoefening gedurende dertig jaar. Deze regel geldt ongeacht of het niet-gebruik het gevolg is van menselijk handelen, een materiële belemmering of overmacht.

Dit sluit aan bij de klassieke regel die ook in de besproken rechtspraak werd aangehaald: wie zich op een recht van overgang beroept en geconfronteerd wordt met het verweer dat het recht door onbruik is uitgedoofd, moet kunnen aantonen dat het recht nog binnen de relevante periode werd uitgeoefend. Omgekeerd moet wie de uitdoving door onbruik inroept, het niet-gebruik kunnen bewijzen.

Verlies van nut en rechterlijke aanpassing

Het nieuwe goederenrecht besteedt ook aandacht aan de mogelijkheid dat een erfdienstbaarheid haar nut verliest of dat de omstandigheden wijzigen. De eigenaar van het lijdend erf kan in bepaalde omstandigheden vragen dat de erfdienstbaarheid wordt afgeschaft wanneer zij ieder nut heeft verloren. Ook kan in bepaalde gevallen een wijziging van de uitoefening aan de orde zijn, bijvoorbeeld wanneer de erfdienstbaarheid op een minder schadelijke plaats kan worden uitgeoefend.

Dit is praktisch belangrijk. Een oud recht van overgang mag niet zonder meer worden uitgebreid tot een veel zwaarder gebruik dan oorspronkelijk bedoeld. Een doorgang die vroeger diende voor beperkt agrarisch gebruik kan niet noodzakelijk worden gebruikt voor intensief industrieel verkeer of zwaar vrachtverkeer. De bestemming, de omvang en de wijze van uitoefening blijven dus essentieel.

Praktische bewijsvoering

Bij een betwisting over een recht van overgang moet men vandaag verschillende pistes onderzoeken.

Vooreerst blijft men zoeken naar een titel: een notariële akte, een onderhandse overeenkomst, een verdelingsakte, een verkoopakte, een landmetersplan, een vergunningsplan of een ander document waaruit de vestiging of erkenning blijkt.

Daarnaast moet worden nagegaan of er een erkenningstitel bestaat. Een plan waarop de erfdienstbaarheid uitdrukkelijk staat vermeld, kan belangrijk zijn wanneer het uitgaat van of minstens teruggaat op de eigenaar van het lijdende erf.

Verder kunnen feitelijke gegevens nuttig zijn: oude luchtfoto’s, kadastrale of landmeetkundige plannen, verklaringen van vroegere eigenaars, verklaringen van leveranciers, de inrichting van het terrein, oude muren, hagen, poorten, verhardingen of sporen van langdurig gebruik.

Ten slotte moet onder het nieuwe recht ook worden onderzocht of sprake kan zijn van een zichtbare erfdienstbaarheid die door verkrijgende verjaring is ontstaan. Die piste bestond onder het oude recht veel minder of niet voor klassieke rechten van overgang, maar kan vandaag wel relevant zijn.

Besluit

De oude rechtspraak zoals hierna weergegeven over het bewijs van een erfdienstbaarheid van overgang blijft nuttig, maar moet worden gelezen in het licht van Boek 3 van het nieuwe Burgerlijk Wetboek.

De titel en de erkenningstitel blijven belangrijk. Een plan of ander document dat uitgaat van de eigenaar van het lijdende erf en waarin de doorgang als erfdienstbaarheid wordt erkend, kan nog steeds doorslaggevend zijn.

De grote vernieuwing is dat zichtbare erfdienstbaarheden onder het nieuwe recht ook door verkrijgende verjaring kunnen ontstaan. Daardoor kan langdurig en zichtbaar gebruik van een doorgang vandaag juridisch zwaarder wegen dan onder het oude recht, voor zover de voorwaarden van bezit en verjaring vervuld zijn.

Tegelijk blijft onbruik gedurende dertig jaar een grond van uitdoving. De discussie over een erfdienstbaarheid van overgang blijft dus in hoge mate een bewijsdiscussie: wat werd ooit gevestigd of erkend, hoe werd het recht uitgeoefend, was de doorgang zichtbaar, en is het recht nadien blijven bestaan of door onbruik verloren gegaan.