Een erfdienstbaarheid van overgang is een zakelijk recht dat toelaat om over het erf van een ander te gaan om een ander erf te bereiken of te gebruiken. In de praktijk ontstaan hierover vaak discussies wanneer een nieuwe eigenaar van het dienend erf de bestaande doorgang wil afsluiten, bijvoorbeeld met een poort, of wanneer hij stelt dat hij bij zijn aankoop niets wist van een erfdienstbaarheid.

Een belangrijk uitgangspunt is dat een erfdienstbaarheid niet noodzakelijk telkens opnieuw in elke latere verkoopakte moet worden herhaald om te blijven bestaan. Wanneer zij rechtsgeldig werd gevestigd en de vestigingsakte werd overgeschreven, kan zij ook aan latere kopers worden tegengeworpen. De latere koper kan zich dan niet zonder meer beroepen op het feit dat zijn eigen aankoopakte de erfdienstbaarheid niet vermeldt.

De betekenis van een oude akte

In de besproken zaak stond in een oude verkoopakte niet alleen een algemene stijlclausule over zichtbare en onzichtbare erfdienstbaarheden, maar ook een afzonderlijke en duidelijke bepaling dat “alle bestaande los- en uitwegen eeuwig en onvergeld moeten blijven voortbestaan”. Dat was volgens de vrederechter meer dan een gewone standaardformule.

Die afzonderlijke vermelding wees erop dat er op het ogenblik van die akte werkelijk een los- of uitweg bestond. Het woord “blijven voortbestaan” was daarbij belangrijk. Het suggereert niet dat men zomaar een vrijblijvende beschrijving gaf, maar dat men een bestaande toestand juridisch wilde bevestigen en bestendigen.

Ook de feitelijke context speelde een rol. De achterliggende percelen behoorden historisch niet toe aan dezelfde eigenaar als het perceel met de private weg. De private weg had dus een duidelijke functie: ontsluiting geven aan die achterliggende percelen. Historische kaarten, vroegere aktes en langdurig gebruik konden die interpretatie ondersteunen.

Tegenwerpelijkheid aan latere eigenaars

Een erfdienstbaarheid is een zakelijk recht. Zij kleeft als het ware aan het erf en volgt het erf bij overdracht. Wanneer de akte waarin de erfdienstbaarheid is gevestigd of bevestigd werd overgeschreven, is zij tegenwerpelijk aan latere verkrijgers.

Daaruit volgt dat een koper van het dienend erf gebonden kan zijn door een vroegere overgeschreven akte, ook wanneer zijn eigen aankoopakte de erfdienstbaarheid niet meer vermeldt. Het ontbreken van een herhaling in latere aktes doet dus niet noodzakelijk afbreuk aan het bestaan of de afdwingbaarheid van de erfdienstbaarheid.

Geen vereiste van ingeslotenheid

Wanneer een erfdienstbaarheid bij titel bestaat, moet de eigenaar van het heersend erf niet bewijzen dat zijn erf volledig ingesloten is. Dat onderscheidt een conventionele erfdienstbaarheid van overgang van een wettelijke uitweg wegens ingeslotenheid.

Het feit dat er eventueel nog een andere toegang tot de achterliggende percelen bestaat, neemt de conventionele erfdienstbaarheid dus niet zomaar weg. Zolang de gevestigde doorgang nog nut heeft binnen haar omschreven bestemming, blijft zij in beginsel bestaan.

Afsluiting met poort

Een eigenaar van het dienend erf mag zijn eigendom in beginsel afsluiten, maar hij mag de uitoefening van een bestaande erfdienstbaarheid niet onmogelijk maken. Een poort of afsluiting kan dus slechts voor zover de begunstigde eigenaar zijn doorgangsrecht daadwerkelijk kan blijven uitoefenen.

Wanneer een nieuwe eigenaar de poort afsluit, de toegang weigert en geen sleutel of bruikbare toegang verstrekt, kan hij worden veroordeeld om het gebruik van de erfdienstbaarheid opnieuw toe te staan. De rechter kan daaraan ook een dwangsom koppelen wanneer blijkt dat de toegang zonder rechterlijke druk niet zal worden gerespecteerd.

Gedogen is geen erfdienstbaarheid

Niet elk feitelijk gebruik van andermans eigendom levert een erfdienstbaarheid op. Voor een losliggende elektriciteitskabel over een perceel van de tegenpartij kon geen titel of overeenkomst worden aangetoond.

Een louter gedogen door een vorige eigenaar schept niet automatisch een blijvend zakelijk recht ten aanzien van een latere eigenaar. Wie beweert een recht te hebben om een kabel, leiding of andere voorziening over andermans grond te laten lopen, moet daarvoor een voldoende rechtsgrond kunnen aantonen.

Bij gebrek aan bewijs van een overeenkomst of erfdienstbaarheid kon de verwijdering van de kabel worden bevolen.