Het hierna weergegeven en verder becommentarieerde vonnis waarbij een schadebeding dat wordt toegepast van 10% op de achterstallige huurgelden door de sociale verhuurder wordt getoetst aan het Wetboek van Economisch Recht, beschouwt de sociale huisvestingsmaatschappij als onderneming en verklaart het schadebeding nietig. 

Het standpunt van het vonnis

De vrederechter vertrekt van de vaststelling dat het beding in de sociale huurovereenkomst een verhoging van 10 % op achterstallige huurgelden oplegt. Volgens de rechter valt het feit dat dit beding voorkomt in een door de overheid opgelegde typeovereenkomst niet buiten het toepassingsgebied van het Belgische recht inzake onrechtmatige bedingen. De rechter wijst erop dat de Europese richtlijn weliswaar een uitzondering bevat voor dwingende wettelijke of bestuursrechtelijke bepalingen, maar dat die uitzondering niet in dezelfde vorm in het Belgische recht werd omgezet. Daarom kan volgens het vonnis niet worden aangenomen dat het beding aan de Belgische regeling ontsnapt.

Van daaruit besluit de vrederechter dat de sociale huisvestingsmaatschappij Woonhaven moet worden beschouwd als een onderneming in de zin van de Belgische regeling inzake onrechtmatige bedingen. De rechter steunt daarbij op de gedachte dat ook een publiekrechtelijk of reglementair handelende rechtspersoon onder dat ondernemingsbegrip kan vallen wanneer hij optreedt in het kader van een beroepsactiviteit.

Eens dat uitgangspunt aanvaard, past het vonnis artikel VI.83 WER toe. De vrederechter oordeelt dat het beding onrechtmatig is omdat het wel een forfaitaire vergoeding oplegt aan de huurder die zijn verplichtingen niet nakomt, maar niet voorziet in een gelijkwaardige vergoeding ten laste van de verhuurder wanneer die zelf in gebreke blijft. Op die basis wordt artikel 11 van de huurovereenkomst nietig verklaard en wordt de gevorderde forfaitaire schadevergoeding afgewezen.

Kort gezegd zegt het vonnis dus het volgende. De sociale verhuurder is een onderneming. Het Belgische consumentenrecht is van toepassing. Het schadebeding is onevenwichtig. Daarom is het nietig.

De kritiek van de noot geplaatst onder dit vonnis in T. Vred.

De noot neemt uitdrukkelijk afstand van die redenering. De auteur aanvaardt niet dat men het sociaal huurstelsel op die manier onder het regime van de onrechtmatige bedingen brengt. De kritiek rust op verschillende pijlers.

Een eerste kritiekpunt is dat het betrokken beding niet vrij door de verhuurder is opgesteld, maar rechtstreeks voortvloeit uit een door de overheid opgelegde typehuurovereenkomst. Volgens de noot ligt de oorsprong van het beding dus niet in een machtspositie van de verhuurder tegenover de huurder, maar in een reglementair kader dat door de bevoegde overheid zelf is uitgewerkt. In dat geval past de logica van de regels over oneerlijke bedingen niet goed, omdat die regels in wezen bedoeld zijn om een contractueel onevenwicht te corrigeren dat door de sterkere contractspartij wordt opgelegd.

Een tweede kritiekpunt is bevoegdheidsrechtelijk van aard. De noot benadrukt dat het sociaal huurstelsel behoort tot de gewestelijke bevoegdheid inzake huisvesting. De federale regeling inzake consumentenbescherming kan volgens de auteur niet zo ver reiken dat zij uitdrukkelijke bepalingen van het sociaal huurrecht buiten werking stelt. Met andere woorden: uit hoofdstuk 6 van Boek VI WER kan volgens de noot geen argument worden gehaald om een regel van het sociaal huurstelsel, die door de bevoegde overheid zelf is opgelegd, als onrechtmatig en dus nietig te beschouwen.

Een derde kritiekpunt betreft het ondernemingsbegrip zelf. De noot vindt dat het vonnis te snel aanneemt dat een sociale huisvestingsmaatschappij een onderneming is. Volgens de auteur moet men ook nagaan of werkelijk sprake is van een economisch doel. En precies daarover bestaat volgens de noot ernstige twijfel. Sociale verhuurders werken niet volgens een marktlogica, bepalen hun huurprijzen niet vrij op basis van economische waarde, zijn gebonden aan een sociaal doel en staan volledig in functie van een publieke opdracht, namelijk het realiseren van het grondrecht op wonen. Daarom besluit de noot dat sociale verhuurders niet als ondernemingen in de zin van het WER moeten worden beschouwd.

Een vierde en laatste belangrijk kritiekpunt is dat de bescherming van de huurder volgens de noot elders moet worden gezocht. De auteur ontkent niet dat de huurder bescherming verdient, maar meent dat die bescherming niet noodzakelijk via het WER moet verlopen. Zij moet volgens de noot worden gevonden in het grondrecht op wonen, in de verplichting van de overheid om een evenwichtig sociaal huurstelsel uit te werken en in de plicht van de sociale verhuurder om zijn reglementaire bevoegdheden zorgvuldig en proportioneel toe te passen. De rechter kan dus wel degelijk controleren, maar dan niet door het beding als onrechtmatig in de zin van het WER nietig te verklaren. De rechter moet volgens deze visie nagaan of de sociale verhuurder zijn opdracht van algemeen belang correct heeft uitgeoefend en of de maatregel evenredig is in het concrete geval.

Samengevat

Het vonnis zegt: de sociale verhuurder is een onderneming, Boek VI WER is toepasbaar, het beding is onrechtmatig omdat het een eenzijdige sanctie oplegt, en het beding is dus nietig.

De noot zegt precies het omgekeerde: het gaat om een reglementair opgelegd beding binnen het sociaal huurstelsel, niet om een gewone contractclausule op een vrije markt; het WER mag hier niet worden gebruikt om het sociaal huurrecht opzij te zetten; de sociale verhuurder is geen onderneming in de gewone economische zin; en de bescherming van de huurder moet worden gezocht in het grondrecht op wonen en in de toetsing van het optreden van de sociale verhuurder aan zijn opdracht van algemeen belang.