Artikel 2277 van het Burgerlijk Wetboek bepaalt dat “al wat betaalbaar is bij het jaar of bij kortere termijn” verjaart door verloop van vijf jaar. Tot deze categorie behoren onder meer huurgelden en pachtprijzen, die periodiek verschuldigd zijn op grond van een wederkerige en voortdurende rechtsverhouding. De bepaling heeft in het huur- en pachtrecht een structureel belang, omdat ze de schuldenaar beschermt tegen opeenstapeling van oude achterstallen, terwijl ze de verhuurder of verpachter aanzet tot tijdig invorderen.

1. Toepassing op de huurovereenkomst

De huurprijs is een periodiek verschuldigde geldsom, gewoonlijk betaalbaar per maand of kwartaal. De vordering tot betaling van huurgelden is dan ook onderworpen aan de verkorte verjaringstermijn van vijf jaar van art. 2277 BW.

De termijn begint te lopen vanaf de vervaldag van elke afzonderlijke huurtermijn. Elke maandelijkse of jaarlijkse huur is een afzonderlijke schuldvordering die autonoom verjaart. Het gevolg is dat enkel de achterstallen van de laatste vijf jaar nog kunnen worden gevorderd; oudere bedragen zijn definitief verjaard, tenzij de verjaring werd gestuit of geschorst (bijvoorbeeld door een ingebrekestelling, dagvaarding of erkenning van schuld).

De rechtsgrond van de huurovereenkomst blijft evenwel bestaan: enkel de oude, vervallen termijnen worden door verjaring getroffen, niet de lopende verbintenis zelf.

Het Hof van Cassatie bevestigde dat de verjaring betrekking heeft op de opeisbare bedragen, niet op de overeenkomst als dusdanig. De huur blijft dus verschuldigd zolang de overeenkomst loopt, maar niet-invordering binnen vijf jaar leidt tot definitieve bevrijding van de huurder voor die termijnen.

2. Onderscheid met andere huurgebonden vorderingen

De rechtspraak maakt een onderscheid tussen zuivere huurprijsvorderingen en andere geldelijke aanspraken die voortvloeien uit de huurovereenkomst:

• Huurprijsaanpassingen op basis van indexatie vallen onder de kortere éénjarige verjaring van art. 2273 BW, niet onder art. 2277 BW.

• Vorderingen wegens huurschade, herstellingskosten, of vergoeding voor bezettingsvergoeding na einde huur worden niet als periodiek beschouwd en vallen onder de algemene tienjarige termijn (art. 2262bis BW).

• Enkel de regelmatig vervallende bedragen die voortvloeien uit het gebruik van het goed — de eigenlijke huurprijs — zijn vatbaar voor de vijfjarige verjaring.

De ratio legis is duidelijk: het gaat om een vermoeden van betaling of minstens om de bescherming van de huurder tegen de onmogelijkheid om, na jaren, nog bewijs te leveren van vroegere betalingen.

3. Toepassing op de pachtovereenkomst

Voor de landpacht geldt dezelfde logica. De pachtprijs wordt eveneens periodiek betaald, meestal jaarlijks, en is daardoor onderworpen aan art. 2277 BW.

De korte verjaringstermijn speelt hier een belangrijke rol in het agrarisch rechtsverkeer, waar partijen vaak langdurige relaties onderhouden en betalingen informeel verlopen. De vijfjarige termijn verplicht de verpachter om tijdig te handelen en voorkomt dat de pachter geconfronteerd wordt met verouderde of moeilijk te verifiëren vorderingen.

Net als bij huur begint de verjaring per afzonderlijke vervaldag te lopen en kan ze worden gestuit door een gerechtelijke of buitengerechtelijke handeling.
Voor bijzondere pachtgebonden vorderingen, zoals prijsherzieningen (bijvoorbeeld op grond van art. 17 Pachtwet of het Vlaamse Pachtdecreet), geldt echter een aparte regeling die buiten het toepassingsgebied van art. 2277 BW valt.

4. Bewijs en vermoeden van betaling

De korte verjaring van art. 2277 BW is niet absoluut gebaseerd op een vermoeden van betaling, maar in de praktijk heeft ze dezelfde uitwerking: na verloop van vijf jaar wordt aangenomen dat de schuldenaar bevrijd is, tenzij de verjaring tijdig werd onderbroken.
De verhuurder of verpachter draagt de bewijslast dat de verjaring werd gestuit of dat de schuld nadien werd erkend.

In de rechtspraak wordt het morele gezag van kwitanties, betalingsbewijzen of gebruikelijke praktijken (zoals betalingen in natura) in rekening gebracht om te bepalen of de verjaring al dan niet is ingetreden.

5. Stuiting en schorsing

De regels inzake stuiting en schorsing zijn volledig van toepassing op de vijfjarige termijn van art. 2277 BW:

• Een dagvaarding of betalingsbevel onderbreekt de verjaring;

• Een schriftelijke aanmaning of erkenning van schuld door de huurder of pachter herstart de termijn;

• In geval van overmacht of onmogelijkheid tot dagvaarden (zoals een faillissement of procedure tot collectieve schuldenregeling) kan de verjaring worden geschorst.

6. Praktische betekenis

De bepaling is van bijzonder belang bij geschillen over huurachterstal of pachtachterstand.
Een verhuurder of verpachter die pas na lange tijd betaling eist, ziet zijn vordering beperkt tot de laatste vijf jaren. Dit bevordert de snelle inning van periodieke bedragen en vermijdt bewijsproblemen bij mondelinge overeenkomsten.

De korte termijn dwingt partijen tot administratieve discipline: kwitanties, betalingsbewijzen en jaarlijkse afrekeningen moeten zorgvuldig worden bijgehouden.

7. Conclusie

Art. 2277 BW legt een strikte maar evenwichtige regel op voor de inning van huurgelden en pachtprijzen. De bepaling biedt de schuldenaar bescherming tegen verouderde vorderingen, maar sanctioneert ook passiviteit van de verhuurder of verpachter.

De verjaring vangt aan per vervaldag, duurt vijf jaar, en kan slechts worden onderbroken door een daad van vervolging of erkenning.
Zowel in het huurrecht als in het pachtrecht blijft art. 2277 BW een sleutelbepaling die het financieel evenwicht tussen partijen waarborgt en de rechtszekerheid binnen langdurige contractuele relaties versterkt.