Vruchtgebruik geeft de vruchtgebruiker in beginsel het recht op gebruik en genot van het goed. Dit betekent dat de vruchtgebruiker niet alleen het goed zelf mag gebruiken, maar ook aanspraak kan maken op de opbrengsten ervan, zoals huurinkomsten. In de praktijk ontstaan echter situaties waarin de blote eigenaar het onroerend goed blijft beheren, verhuurt en zelfs de huurinkomsten ontvangt. Dan rijst de vraag of het vruchtgebruik nog werkelijk bestaat, dan wel of het slechts om een schijnconstructie gaat.

Deze vraag is niet alleen burgerrechtelijk van belang, maar ook fiscaal. Wanneer iemand vruchtgebruiker is van een onroerend goed, kan hij fiscaal belastbaar zijn op de inkomsten die met dat goed verbonden zijn. Het enkele feit dat de blote eigenaar in de praktijk het goed verhuurt en de huurgelden ontvangt, volstaat niet noodzakelijk om te besluiten dat het vruchtgebruik fictief is.

Een vruchtgebruik is niet noodzakelijk fictief omdat de blote eigenaar bepaalde beheershandelingen blijft stellen, zoals het verhuren van het goed of het ontvangen van huurgelden.

Beslissend is niet alleen wie het goed praktisch beheert, maar vooral of de vruchtgebruiker nog een werkelijk genotsrecht of economisch voordeel behoudt. Wanneer de vruchtgebruiker rechtstreeks of onrechtstreeks inkomsten, een vergoeding of een ander voordeel ontvangt dat met het vruchtgebruik verband houdt, blijft het vruchtgebruik in beginsel reëel.

Het onderscheid tussen beheer en genot is daarbij essentieel. De blote eigenaar kan praktische beheersbevoegdheden uitoefenen zonder dat hij daardoor noodzakelijk het genotsrecht van de vruchtgebruiker overneemt. Omgekeerd kan de vruchtgebruiker fiscaal of juridisch nog als titularis van het genot worden beschouwd, ook wanneer hij niet zelf alle inkomsten int.

Van een schijnvruchtgebruik kan pas sprake zijn wanneer het vruchtgebruik enkel op papier bestaat en de vruchtgebruiker in werkelijkheid geen gebruik, geen inkomsten, geen vergoeding en geen economisch voordeel uit het goed haalt.

Voor de praktijk betekent dit dat vruchtgebruikconstructies zorgvuldig moeten worden uitgewerkt. Men moet duidelijk bepalen wie het goed beheert, wie de inkomsten ontvangt, wie de lasten draagt en welke voordelen de vruchtgebruiker behoudt. De benaming “vruchtgebruik” volstaat niet; de concrete inhoud van de rechten en verplichtingen blijft doorslaggevend.