Een overeenkomst die door partijen “bezetting ter bede” of “gebruik om niet” wordt genoemd, sluit niet uit dat er in werkelijkheid sprake is van pacht.

De rechter is niet gebonden door de naam die partijen aan hun overeenkomst geven. Hij mag nagaan of de feitelijke uitvoering overeenstemt met een pachtovereenkomst.

Bij landbouwgrond is vooral van belang of de gebruiker de grond werkelijk exploiteert binnen een landbouwbedrijf en of hij daarvoor een pachtprijs betaalt. Als die elementen aanwezig zijn, kan de overeenkomst worden herkwalificeerd als pacht, ook al staat in het contract dat er geen pacht, geen vergoeding en geen pachtrechten zijn.

De landbouwer moet wel eerst aantonen dat hij de grond daadwerkelijk gebruikt voor een landbouwexploitatie. Daarna moet hij ook het bestaan van een pachtprijs bewijzen. Dat bewijs kan worden geleverd met alle wettelijke middelen, waaronder getuigenverklaringen en vermoedens.

De hierna verder weergegeven rechtspraak van het Vredegerecht te Zottegem toont aan dat een overeenkomst van bezetting ter bede niet mag worden gebruikt om de bescherming van de pachtwetgeving te ontwijken. De werkelijkheid primeert op de benaming van het contract.

Met deze rechtspraak leggen we verder in detail uit dat de benaming van een overeenkomst niet doorslaggevend is.

Ook wanneer partijen op papier schrijven dat het gaat om “bezetting ter bede”, “kosteloos gebruik” of “loutere gedoogzaamheid”, kan de rechter onderzoeken of de werkelijke situatie niet neerkomt op pacht.

De rechtspraak verduidelijkt vooral drie punten.

Eerst moet worden nagegaan of de gebruiker de grond werkelijk exploiteert als landbouwer. Het moet dus gaan om gebruik binnen een landbouwbedrijf, niet om toevallig of privégebruik.

Vervolgens moet worden onderzocht of er een pachtprijs werd betaald. De betaling van een vergoeding is een essentieel element om van pacht te kunnen spreken.

Ten slotte toont de beslissing aan dat de gebruiker dit bewijs met alle wettelijke middelen kan leveren, ook met getuigenverklaringen en vermoedens, wanneer er een geschrift bestaat dat de pacht lijkt uit te sluiten.

FAQ

Is een overeenkomst “bezetting ter bede” altijd geldig?

Ja, op zich kan zo’n overeenkomst geldig zijn. Maar zij mag niet worden gebruikt om een echte pachtverhouding te verbergen. Wanneer de feiten aantonen dat er eigenlijk pacht is, kan de rechter de overeenkomst herkwalificeren.

Volstaat het dat in het contract staat dat er geen pacht is?

Nee. De rechter is niet gebonden door de naam die partijen aan hun overeenkomst geven. Wat werkelijk gebeurt, is belangrijker dan wat op papier staat.

Wanneer kan een bezetting ter bede toch als pacht worden beschouwd?

Wanneer de gebruiker de grond werkelijk exploiteert binnen een landbouwbedrijf en daarvoor een vergoeding of pachtprijs betaalt.

Is landbouwexploitatie alleen voldoende om pacht aan te nemen?

Nee. Er moet ook een pachtprijs zijn. De betaling van een vergoeding is een essentieel element van pacht.

Hoe kan de landbouwer bewijzen dat hij pachter is?

Hij kan aantonen dat hij de grond gebruikt in zijn landbouwbedrijf en dat hij daarvoor betaalt. Dat bewijs kan onder meer geleverd worden met documenten, betalingsbewijzen, getuigenverklaringen en vermoedens.

Kan men getuigen gebruiken tegen een geschreven overeenkomst?

In deze context wel. Wanneer er een geschrift bestaat dat pacht lijkt uit te sluiten, kan de beweerde pachter onder bepaalde voorwaarden toch met alle wettelijke middelen aantonen dat er in werkelijkheid pacht is.

Wat moet eerst bewezen worden?

Eerst moet de gebruiker aantonen dat hij de grond daadwerkelijk exploiteert als landbouwer. Daarna moet hij aantonen dat er een pachtprijs werd betaald.

Wat als het gebruik echt kosteloos is?

Als het gebruik werkelijk kosteloos is en er geen pachtprijs of vergoeding wordt betaald, zal het veel moeilijker zijn om van pacht te spreken.

Wat betekent herkwalificatie?

Herkwalificatie betekent dat de rechter de overeenkomst juridisch anders benoemt dan partijen zelf deden. Een contract dat “bezetting ter bede” wordt genoemd, kan dan juridisch als pacht worden behandeld.

Waarom is dit belangrijk voor de eigenaar?

Omdat een eigenaar die landbouwgrond ter beschikking stelt aan een landbouwer en daarvoor betaling ontvangt, het risico loopt dat de gebruiker als pachter wordt beschermd, ook al staat in het contract iets anders.

Waarom is dit belangrijk voor de landbouwer?

Omdat een landbouwer niet noodzakelijk zonder bescherming staat wanneer hij een document heeft ondertekend waarin staat dat hij geen pachter is. Hij kan nog altijd aantonen dat de feitelijke verhouding pacht is.

Wat is de belangrijkste les?

De werkelijkheid primeert op de benaming van het contract. Wie landbouwgrond gebruikt als landbouwer en daarvoor betaalt, kan onder de pachtbescherming vallen, ook al werd het contract anders genoemd.