Een langverwachte correctie in het economisch recht

De invoering van de bescherming tegen onrechtmatige bedingen voor verenigingen van mede-eigenaars markeert een belangrijk kantelpunt. Voor het eerst krijgt sinds de  wet houdende diverse bepalingen van 9 februari 2024, in werking vanaf 31 maart 2024 de VME in deze materie een expliciete plaats in het beschermingsdenken van het economisch recht. Daarmee wordt een lacune aangepakt die jarenlang tot rechtsonzekerheid leidde. De VME viel immers tussen twee stoelen: niet onder de klassieke consumentenbescherming omdat zij een rechtspersoon is, en evenmin vanzelfsprekend onder de b2b-bescherming omdat zij niet zonder meer past binnen het functionele ondernemingsbegrip. De nieuwe regeling probeert dat vacuüm te dichten door een onderscheid te maken tussen twee types VME’s, met elk een eigen beschermingsregime.

Het nieuwe onderscheid: consumenten-VME versus ondernemings-VME

De wetgever koppelt de toepasselijke bescherming aan de statutaire bestemming van de kavels. Wanneer minstens driekwart van de kavels volgens de statuten geen professionele bestemming kan hebben, wordt de VME behandeld als consumenten-VME. In de andere gevallen geldt het ondernemingsregime. Die keuze vertrekt duidelijk vanuit een streven naar objectivering en voorspelbaarheid. Niet de feitelijke bezetting of het profiel van individuele mede-eigenaars staat centraal, maar een statutaire parameter die relatief stabiel is.

Toch wringt dit criterium in de praktijk. In veel residentiële gebouwen laat de statutaire regeling beperkte professionele aanwending toe, bijvoorbeeld voor vrije beroepen. Dat volstaat om de kwalificatie te doen kantelen, ook als het gebouw in werkelijkheid hoofdzakelijk bewoond wordt door particuliere bewoners. De normatieve uitkomst kan daardoor los komen te staan van de economische en sociale realiteit van het gebouw.

De problematische drempel van 75 procent

De gekozen grens van 75 procent is juridisch en beleidsmatig moeilijk te verantwoorden. Zij maakt de toegang tot consumentenbescherming strikt en potentieel uitzonderlijk, terwijl de ratio van bescherming net ligt in het opvangen van structurele zwakte in contractuele verhoudingen met professionele leveranciers. Bovendien roept deze hoge drempel vragen op in het licht van de Europese benadering van gemengde situaties, waarin de bescherming behouden blijft zodra het professionele element niet overheerst. Een meer evenwichtige grens zou daarom eerder gezocht worden bij een eenvoudige meerderheid van niet-professionele kavels.

De huidige keuze dreigt aldus niet alleen onderbescherming te creëren, maar ook nieuwe discussies uit te lokken over de verenigbaarheid met de onderliggende Europese logica van consumentenbescherming.

Het relevante beoordelingsmoment

De kwalificatie van de VME wordt beoordeeld op het ogenblik van contractsluiting. Dat is coherent met het algemene uitgangspunt dat de hoedanigheid van partijen ex ante moet worden vastgesteld. Latere wijzigingen in de bestemming van kavels werken dan niet retroactief door op reeds gesloten overeenkomsten. Dit bevordert de contractuele rechtszekerheid, maar bevestigt tegelijk hoe belangrijk een juiste initiële kwalificatie is.

Een bescherming met beperkt bereik

De hervorming is inhoudelijk relevant, maar tegelijk uitdrukkelijk fragmentarisch. Zij geldt enkel voor de leer van onrechtmatige bedingen en daarmee samenhangende bepalingen, niet voor andere domeinen van marktpraktijkenrecht waarin vergelijkbare kwetsbaarheid kan bestaan. Dat selectieve karakter leidt tot een moeilijk uitlegbaar onderscheid. Als bescherming nodig is tegen onevenwichtige contractclausules, is het niet evident waarom vergelijkbare beschermingsnoden in andere precontractuele of contractuele contexten minder zwaar zouden wegen.

Daar komt bij dat de veronderstelling dat de syndicus als vertegenwoordiger steeds voldoende expertise biedt om bijkomende bescherming overbodig te maken, onvoldoende overtuigt. Niet elke VME beschikt over een professionele syndicus en zelfs wanneer dat wel zo is, blijft de VME zelf de drager van rechten en verplichtingen.

De VME en haar identiteitscrisis

De hervorming lost een deelprobleem op, maar vergroot tegelijk de zichtbaarheid van een ruimer structureel probleem: de VME heeft geen stabiele juridische identiteit over rechtsmateries heen. Afhankelijk van het onderwerp wordt zij soms benaderd als formele onderneming, dan weer als niet-onderneming in functionele zin, en nu voor een specifieke materie potentieel als consument. Dat leidt tot cumulatieve, soms tegenstrijdige kwalificaties binnen één en dezelfde feitelijke relatie.

De gevolgen daarvan zijn niet louter theoretisch. In concrete geschillen kunnen bevoegdheid, bewijsregels, invorderingsinstrumenten, verjaringsmechanismen en sanctieregimes naast elkaar bestaan op basis van verschillende kwalificatiekaders. Het resultaat is een lappendeken die moeilijk voorspelbaar is voor VME’s, mede-eigenaars, leveranciers en rechtstoepassers.

Waarom de VME niet zomaar vergelijkbaar is met andere verenigingen

Een kernverdienste van de nieuwe benadering is dat zij de eigen aard van de VME explicieter erkent. De VME is geen gewone vereniging met een autonoom verenigingsdoel, maar een rechtspersoon met een bijzonder, gedwongen en functioneel karakter. Lidmaatschap volgt uit eigendom in een regime van gedwongen mede-eigendom; het is geen vrije toetreding tot een vereniging met zelfstandig project.

Ook patrimoniaal wijkt de VME af van klassieke modellen. De structuur en de doorwerking van beslissingen tonen dat zij een eigen, atypische positie inneemt tussen zakenrecht, verbintenissenrecht en rechtspersonenrecht. Dat sui-generis-profiel rechtvaardigt een eigen behandeling in kwalificatievraagstukken en verhindert dat analogieën met andere privaatrechtelijke rechtspersonen zonder meer kunnen worden doorgetrokken.

Rechtspersoonlijkheid sluit consumentenbescherming niet uit

Dat de VME rechtspersoonlijkheid heeft, is op zichzelf geen principieel obstakel om haar consumentenbescherming te verlenen. De evolutie in de rechtspraak op Europees niveau bevestigt dat nationale systemen ruimte hebben om beschermingsregimes uit te breiden naar entiteiten die niet louter natuurlijke personen zijn. De huidige wetgever heeft van die mogelijkheid gebruikgemaakt, zij het beperkt en voorwaardelijk.

Deze stap doorbreekt een oud dogma en opent de deur naar een coherenter model waarin de kwalificatie van de VME niet per deelmaterie ad hoc moet worden gerepareerd, maar op systematische wijze wordt vastgelegd.

Naar een coherente toekomstregeling

De huidige regeling is belangrijk omdat zij voor het eerst daadwerkelijk consumentenbescherming toekent aan een categorie VME’s. Dat is een wezenlijke vooruitgang. Maar de hervorming blijft half afgewerkt zolang zij niet wordt ingebed in een algemene, consistente kwalificatieregel voor de VME binnen het economisch recht.

Een duurzame oplossing vergt dat de definities van onderneming en consument op systematisch niveau worden afgestemd op de bijzondere aard van de VME. Als men bovendien een intern onderscheid tussen consumenten- en ondernemings-VME wil behouden, verdient een evenrediger drempel de voorkeur boven de huidige strenge grens. Alleen zo kan de wet evolueren van een nuttige maar beperkte correctie naar een werkelijke remedie voor de identiteitscrisis van de VME.

Wat houdt de bescherming concreet in?

Sinds de wetswijziging van februari 2024 vallen VME’s voor onrechtmatige bedingen niet langer buiten het systeem: elke VME valt nu ofwel onder de consumentenregeling, ofwel onder de ondernemingsregeling, afhankelijk van de statutaire bestemming van de kavels.

De sleutel is de 75%-toets op statutaire bestemming.
Als 75% of meer van de aandelen verbonden is aan kavels die geen professionele bestemming kunnen hebben volgens de statuten, geldt de consumentenbescherming.
In de andere gevallen geldt de b2b-bescherming.

De kern van die bescherming is in beide regimes gelijkaardig:
een onrechtmatig beding is verboden en nietig als het een kennelijk onevenwicht creëert tussen rechten en plichten.
De rest van het contract kan blijven bestaan als het zonder dat beding kan voortbestaan.

Belangrijk praktisch punt bij lopende contracten:
de regeling heeft bijzondere relevantie voor lange onderhoudscontracten, stilzwijgende verlengingen en eenzijdige opzegmogelijkheden.
Bij consumentenbescherming kan een stilzwijgend verlengde dienstenovereenkomst zonder vergoeding worden opgezegd met een opzegtermijn van maximaal twee maanden (indien contractueel voorzien).

Ook belangrijk:
de kwalificatie wordt beoordeeld op het moment van contractsluiting; latere wijziging in bestemming verandert bestaande contracten in principe niet.
Daarnaast blijft de nieuwe regeling fragmentair: ze speelt specifiek voor onrechtmatige bedingen en niet automatisch voor alle andere domeinen van marktpraktijkenrecht.

Tips voor de consument-eigenaar

Controleer eerst de statuten op de bestemmingsclausules van de kavels.
Niet de feitelijke bezetting maar de statutaire mogelijkheid is doorslaggevend voor de 75%-toets. Eén vaak voorkomende clausule “wonen + vrij beroep toegelaten” kan de kwalificatie al beïnvloeden.

Vraag bij elk leverancierscontract vooraf een bedingencheck op drie punten.
Eén: duur van het contract.
Twee: verlengingsmechanisme.
Drie: opzegregeling.
Dit zijn net de zones waar het risico op onevenwicht in de praktijk het grootst is.

Laat in de AV expliciet vastleggen dat contracten met stilzwijgende verlenging tijdig worden geëvalueerd.
Wacht niet tot na verlenging; plan controle ruim vooraf.

Bij betwisting: vraag gerichte nietigverklaring van specifieke clausules.
Je hoeft niet altijd het volledige contract onderuit te halen; vaak volstaat het het onevenwichtig beding te laten neutraliseren.

Let op met verwachtingen tegenover de VME.
De bescherming die nu werd ingevoerd is niet hetzelfde als een algemene “consumentenstatus” van de VME in alle rechtsmateries. 

Tips voor de consument-huurder

De nieuwe regels richten zich op contracten van de VME met leveranciers, niet rechtstreeks op het individuele huurcontract.
Maar je kan wél indirect baat hebben bij betere VME-contracten, bijvoorbeeld via lagere of stabielere gemeenschappelijke kosten wanneer buitensporige clausules worden geweerd.

Vraag transparantie aan verhuurder of syndicus over impact op lasten.
Als onderhoudscontracten eerlijker opzeg- en verlengingsregels hebben, kan dat op termijn doorwerken in de afrekening.

Als huurder in een overwegend residentieel gebouw: moedig aan dat de VME statuten en contractmodel periodiek herbekijkt.
De statutaire bestemmingsformulering kan mee bepalen welk beschermingsniveau de VME heeft.

Bij discussies over kostenstijgingen: laat nagaan of een verlengings- of boetebeding in een leverancierscontract mogelijk onrechtmatig was.
Dat is geen automatische terugbetaling, maar het is wel een juridisch relevant controlemoment.

Tips voor de syndicus

Maak een vaste kwalificatieprocedure vóór contractsluiting.
Stap 1: statutenanalyse van bestemmingen.
Stap 2: 75%-toets documenteren in dossier.
Stap 3: contractreview met focus op duur, verlenging, opzeg, schadebedingen.

Werk met een contractmatrix per leverancier.
Per contract noteer je: regime (consument of b2b), einddatum, opzegvenster, verlengingsclausule, risicobedingen.
Zo vermijd je stilzwijgende verlenging door louter administratieve vergetelheid.

Gebruik de AV om vooraf mandaat te krijgen voor heronderhandeling van risicoclausules.
Zonder duidelijk mandaat ontstaat vertraging en blijft een zwak contract doorlopen.

Vermijd het argument “dit stond in het standaardcontract van de leverancier”.
Onder de onrechtmatige bedingenleer kan standaardisering net een risico zijn wanneer ze kennelijk onevenwichtig uitvalt.

Communiceer helder over de beperkingen van de nieuwe wet.
De bescherming is reëel, maar niet totaal. Ze lost niet automatisch alle kwalificatieproblemen van de VME op in andere juridische domeinen.

FAQ

1) Is elke VME nu een consument?
Nee. Alleen VME’s die de 75%-drempel halen op basis van statutaire niet-professionele bestemming vallen onder de consumentenregeling; anders geldt de ondernemingsregeling voor onrechtmatige bedingen.

2) Telt feitelijk gebruik of statutaire bestemming?
Voor deze toets telt de statutaire bestemming.

3) Wanneer beoordeel je die hoedanigheid?
Bij het sluiten van het contract.

4) Wat als één clausule onrechtmatig is?
Die clausule kan nietig zijn; de rest van het contract kan blijven gelden als dat juridisch mogelijk is.

5) Waarom is dit belangrijk in de praktijk?
Vooral wegens lange contractduren, stilzwijgende verlengingen, beperkte opzegmogelijkheden en zware schadebedingen.

6) Kan de VME hiermee ook alle andere consumentenregels inroepen?
Nee. Volgens de opgeladen bijdrage is de nieuwe regeling specifiek en fragmentair, niet algemeen voor alle marktpraktijkenmateries.

7) Heeft de huurder hier direct rechten uit?
Niet rechtstreeks in de relatie VME-leverancier, maar vaak wel indirect via de kostenstructuur van het gebouw.

8) Wat is de grootste valkuil voor syndici?
Geen voorafgaande kwalificatie en geen systematische opvolging van opzeg- en verlengingsmomenten.