Wanneer een verhuurder een woninghuurovereenkomst opzegt voor eigen gebruik, moet hij dat motief in beginsel ook werkelijk uitvoeren. De verhuurder moet het goed tijdig betrekken en het vervolgens gedurende de wettelijk vereiste periode werkelijk en doorlopend blijven bewonen. Doet hij dat niet, dan kan de huurder aanspraak maken op een forfaitaire vergoeding, tenzij de verhuurder het bestaan van buitengewone omstandigheden bewijst.

Een bijzonder probleem rijst wanneer de huurder na de opzegging door de verhuurder zelf een tegenopzegging geeft. Het Hof van Cassatie oordeelde in verschillende arresten dat de huurder in dat geval geen aanspraak heeft op de forfaitaire vergoeding, omdat de huur dan eindigt door de tegenopzegging van de huurder en niet door de opzegging van de verhuurder. Het besproken vonnis verwijst naar Cass. 15 september 2006, Cass. 10 januari 2008 en Cass. 12 oktober 2009.

Het Grondwettelijk Hof heeft die interpretatie evenwel strijdig geacht met de grondwettelijke beginselen van gelijkheid en niet-discriminatie en met het recht op behoorlijke huisvesting. Volgens die benadering blijft de verhuurder in beginsel gehouden om zijn opzeggingsmotief na te leven, ook wanneer de huurder intussen een tegenopzegging heeft gegeven.

De verhuurder kan enkel aan de vergoeding ontsnappen wanneer hij buitengewone omstandigheden bewijst. Dat begrip is niet wettelijk omschreven. De feitenrechter beoordeelt dit naar de concrete omstandigheden. Het moet gaan om een uitzonderlijke en niet voorzienbare reden waardoor de verhuurder het goed niet zelf kon betrekken.

Samenvatting van de hierna verder weergegeven casus

In deze zaak had de verhuurder de woninghuur opgezegd voor eigen gebruik. De huurder had nadien een tegenopzegging gegeven. De verhuurder betrok het goed uiteindelijk niet zelf.

De verhuurder voerde aan dat hij op het ogenblik van de opzegging ernstige huwelijksmoeilijkheden had. Hij had de echtelijke woning verlaten en verbleef tijdelijk in een hotel. Zijn bedoeling was om afzonderlijk te gaan wonen in het verhuurde pand. Na de opzegging verzoende hij zich echter met zijn echtgenote en hervatte hij de echtelijke samenwoning.

De vrederechter aanvaardde deze verzoening als een buitengewone omstandigheid. Daarbij werd belang gehecht aan het feit dat de ernstige huwelijksmoeilijkheden op het ogenblik van de opzegging daadwerkelijk bestonden en dat de latere hereniging niet voorzienbaar was. Bovendien wees de rechter erop dat echtgenoten wettelijk tot samenwoning verplicht zijn. De vordering van de huurder tot betaling van de forfaitaire vergoeding werd daarom ongegrond verklaard.