Het consumentenrecht heeft een steeds grotere invloed op vastgoedcontracten, vooral wanneer een particuliere koper een woning laat bouwen of koopt van een onderneming. Naast de Woningbouwwet gelden in zulke situaties ook de regels van het Wetboek van Economisch Recht. Dat betekent dat de bouw- of verkoopspraktijk niet enkel aan het civiele recht, maar ook aan consumentenrechtelijke regels moet worden getoetst.

Toepassingsgebied
De Woningbouwwet is van toepassing op overeenkomsten die betrekking hebben op de bouw of verkoop van een te bouwen of in aanbouw zijnde woning of appartement, bestemd voor bewoning. Ze geldt zodra de koper vóór de voltooiing betalingen moet doen. Het Wetboek van Economisch Recht daarentegen geldt voor overeenkomsten tussen een onderneming en een consument. Afhankelijk van de situatie kunnen beide regelingen naast elkaar van toepassing zijn. Zo geldt de Woningbouwwet vaak cumulatief met het consumentenrecht wanneer een particulier een woning koopt of laat bouwen door een professionele aannemer.

Consumentenbescherming bij vastgoedovereenkomsten
De bepalingen over consumentenbescherming zijn ook relevant voor vastgoedtransacties, omdat bouw- en aannemingsovereenkomsten als dienstenovereenkomsten worden beschouwd.

Een belangrijk thema daarbij zijn de onrechtmatige bedingen. Een contractuele clausule is onrechtmatig wanneer zij een kennelijk onevenwicht schept tussen de rechten en plichten van de partijen, ten nadele van de consument. Bepaalde clausules worden automatisch als onrechtmatig beschouwd, zoals bepalingen die de prijs of leveringstermijn eenzijdig laten wijzigen, die de aansprakelijkheid van de onderneming beperken of die het recht van de consument op ontbinding uitsluiten. De sanctie is dat het beding nietig is, terwijl de rest van de overeenkomst geldig blijft. De rechter kan de nietigheid ambtshalve vaststellen.

Daarnaast verbiedt het consumentenrecht oneerlijke handelspraktijken. Dit zijn gedragingen of communicatie van ondernemingen die het economisch gedrag van de gemiddelde consument verstoren. Een handelspraktijk kan misleidend zijn door foutieve of onduidelijke informatie, of agressief door druk of ongepaste beïnvloeding. Bepaalde praktijken, zoals het foutief gebruik van kwaliteitslabels of misleidende prijsinformatie, worden onweerlegbaar als oneerlijk beschouwd. De rechter kan in ernstige gevallen de terugbetaling van betaalde bedragen bevelen zonder dat de consument het goed moet teruggeven.

Praktische aandachtspunten voor de contractpraktijk
Wie betrokken is bij de opmaak of controle van een woningbouwovereenkomst, moet bijzondere aandacht hebben voor zowel de vorm als de inhoud van het contract.

– Identificatie van de partijen: bij twijfel over de toepasselijkheid van de Woningbouwwet of het consumentenrecht is het aangewezen dat partijen hierover een verklaring opnemen in de overeenkomst.
– Duidelijkheid van de tekst: contractuele clausules moeten helder en begrijpelijk zijn. Bij twijfel geldt de uitleg die voor de consument het gunstigst is.
– Informatieverschaffing: zowel de Woningbouwwet als het consumentenrecht verplichten ondernemingen om de koper tijdig en volledig te informeren over onder meer de prijs, de uitvoeringstermijn, vergunningen en eventuele lasten. Laattijdige of onvolledige informatie kan leiden tot nietigheid of aansprakelijkheid.
– Prijs en betaling: de prijs moet volledig en duidelijk in het contract vermeld zijn. Clausules die de onderneming toelaten om de prijs of de leveringstermijn eenzijdig te wijzigen, zijn doorgaans onrechtmatig.
– Waarborg en aansprakelijkheid: bepalingen die de wettelijke waarborg voor verborgen gebreken beperken of uitsluiten, zijn nietig.
– Oplevering en wanprestatie: clausules die het recht van de consument om ontbinding of schadevergoeding te vragen beperken, zijn verboden.
– Opzegging: bedingen die de onderneming toelaten de overeenkomst zonder redelijke vergoeding te beëindigen, worden als onrechtmatig beschouwd.

De rol van de notaris
De notaris speelt een sleutelrol bij de toepassing van deze regels. Hij moet erop toezien dat alle verplichte vermeldingen uit de Woningbouwwet aanwezig zijn, dat de overeenkomst begrijpelijk is en dat de consument voldoende is geïnformeerd. Daarnaast wordt van hem verwacht dat hij waakt over de naleving van het consumentenrecht. Wanneer hij dat nalaat, kan hij aansprakelijk worden gesteld.

Besluit
De samenloop van de Woningbouwwet en het consumentenrecht versterkt de bescherming van de particuliere koper of bouwheer, maar beperkt de contractuele vrijheid van de onderneming. Het vraagt van notarissen, aannemers en vastgoedjuristen een grotere zorgvuldigheid bij het opstellen en controleren van contracten. De consument wordt beter beschermd, maar de praktijk wordt complexer. De moderne vastgoedovereenkomst moet daarom niet alleen juridisch sluitend, maar ook transparant en begrijpelijk zijn.