Wanneer een verkoper tijdens een verkoopprocedure failliet gaat of wordt toegelaten tot een collectieve schuldenregeling, ontstaat er rechtsonzekerheid over het lot van het betaalde voorschot door de koper. In beginsel is een onderhandse verkoopovereenkomst niet tegenwerpelijk aan de massa, ook niet als zij vaste dagtekening heeft. De curator kan slechts met machtiging van de rechter-commissaris beslissen om de verkoop voort te zetten. Zonder machtiging kan hij de verkoop niet rechtsgeldig afronden.

Bij faillissement van de verkoper rijst de vraag of de curator de onderhandse verkoopovereenkomst moet eerbiedigen:

• De overeenkomst kan in beginsel niet tegengeworpen worden aan de massa, zelfs niet als zij vaste dagtekening heeft (

• De curator heeft enkel de mogelijkheid om de verkoop voort te zetten mits machtiging door de rechter-commissaris (art. 1193ter Ger.W.). Daarbij zal ook de notaris moeten worden aangesteld via deze beschikking.

Wanneer de curator de verkoop wenst voort te zetten, speelt het spanningsveld tussen de belangen van de boedel en deze van de hypothecaire schuldeisers:

• De machtiging wordt enkel verleend indien de verkoop de boedel ten goede komt zonder de hypothecaire schuldeisers te benadelen.

• In veel gevallen zal de hypothecaire schuldeiser er belang bij hebben dat hij zelf de verkoop op beslag organiseert (art. 100, tweede lid Faill.W.), zodat hij niet wordt “geschaad” door de kostenstructuur van de curator (cf. ereloon als gerechtskost).

Een koper die reeds een voorschot betaalde, wordt bij niet-honorering van de overeenkomst gereduceerd tot chirografaire schuldeiser. Indien de betaling via een vastgoedmakelaar liep, wordt dit beschouwd als een betaling aan de verkoper, tenzij er sprake is van onrechtmatig handelen door de makelaar. Deze kan dan aansprakelijk worden gesteld op grond van artikel 1382 oud BW.

FAQ: Onderhandse verkoop en faillissement

1. Wat gebeurt er met mijn voorschot als de verkoper failliet gaat?
Het voorschot dat u betaalde bij een onderhandse verkoop is niet automatisch beschermd. Als de curator beslist de verkoop niet uit te voeren, moet u uw geld terugvragen als gewone schuldeiser. Dat betekent dat u vaak maar een deel terugkrijgt.

2. Wat is een boedelschuld?
Een boedelschuld is een schuld die de curator zelf maakt tijdens het beheer van het faillissement, bijvoorbeeld voor de procedure of noodzakelijke kosten. Die schulden worden rechtstreeks uit de failliete boedel betaald. Uw voorschot is dat niet automatisch.

3. Kan de curator de verkoop toch doorzetten?
Ja, maar enkel als hij toestemming krijgt van de rechtbank en kan aantonen dat dit goed is voor alle schuldeisers. Dan wordt uw voorschot wel een boedelschuld.

4. Waarom word ik als koper niet beschermd?
Het systeem wil alle schuldeisers gelijk behandelen. Als de koper zijn geld automatisch zou terugkrijgen, krijgt hij voorrang boven anderen, en dat is niet de bedoeling.

5. Kan ik mijn voorschot nog compenseren met schulden die ik aan de verkoper heb?
In sommige gevallen wel. Als er een voldoende nauwe band is tussen uw schuld en uw vordering, kan compensatie mogelijk zijn.

6. Ben ik beschermd als het om een nog te bouwen woning gaat?
Ja, in dat geval biedt de Wet Breyne bescherming. Die verplicht dat de overeenkomst in authentieke vorm wordt verleden en voorziet bijkomende waarborgen voor de koper.

Hoe kan een koper problemen bij faillissement voorkomen?

1. Vraag een notariële akte zo snel mogelijk
   Een onderhandse verkoop (compromis) is op zich niet genoeg om u te beschermen. Pas een notariële akte die wordt overgeschreven op het hypotheekkantoor maakt u echt eigenaar. Hoe sneller die akte verleden wordt, hoe kleiner het risico dat u uw voorschot verliest.

2. Betaal zo weinig mogelijk voorschot
   Beperk het voorschot tot een klein bedrag (bijvoorbeeld 5 à 10%). Zo beperkt u het risico dat u veel geld kwijt bent als de verkoper failliet gaat.

3. Stort het voorschot op de derdenrekening van de notaris
   Betaal nooit rechtstreeks aan de verkoper. Als u betaalt op de derdenrekening van de notaris, staat het geld veiliger en kan de notaris het pas doorstorten zodra alles juridisch in orde is.

4. Vraag garanties
   Bij nieuwbouw geldt de Wet Breyne, die extra bescherming biedt (bv. voltooiingsgarantie). Bij andere aankopen kunt u vragen dat er een bankwaarborg wordt gesteld.

5. Controleer de financiële toestand van de verkoper
   Een snelle check kan veel ellende besparen. Vraag bij de notaris of er hypotheken of beslagen zijn. Let ook op signalen dat de verkoper in moeilijkheden zit (bv. veel schulden of lopende procedures).

6. Werk samen met een notaris
   De notaris is er niet enkel voor de akte, maar kan u ook adviseren over risico’s en beschermingsmaatregelen.