Een stedenbouwkundige vergunning die onder voorwaarden wordt verleend, vormt één ondeelbaar juridisch geheel. Dat betekent dat het vergund karakter van een constructie of gebouwencomplex niet los kan worden gezien van de correcte en volledige uitvoering van alle opgelegde voorwaarden. De naleving van die voorwaarden is geen bijkomstigheid, maar een constitutief element van de vergunning zelf.

Wanneer een vergunning bijvoorbeeld wordt verleend op voorwaarde dat bestaande constructies voorafgaand of gelijktijdig worden gesloopt, is die slopingsverplichting intrinsiek verbonden met het toegelaten nieuwe bouw- of gebruiksproject. Wordt de voorwaarde niet uitgevoerd, dan is niet alleen de nieuwe constructie problematisch, maar wordt ook het juridisch statuut van de niet-gesloopte gebouwen aangetast. De vergunning kan in dat geval niet selectief worden toegepast.

Het uitgangspunt is dat slechts sprake kan zijn van een vergund of hoofdzakelijk vergund bouwwerk indien alle vergunningsvoorwaarden zijn nageleefd. Afwijkingsmechanismen die toelaten om in strijd met bestemmingsvoorschriften toch een vergunning te verlenen, veronderstellen immers dat het betrokken gebouw of gebouwencomplex op het ogenblik van de aanvraag een correct vergund uitgangspunt heeft, zowel wat constructie als wat functie betreft. Die afwijkingsregels vergen een strikte interpretatie.

De niet-correcte of onvolledige uitvoering van een voorwaardelijke vergunning leidt er dan ook toe dat het vermoeden van vergunning of het predicaat van “hoofdzakelijk vergund” niet (langer) kan worden aangenomen. Een voorwaarde die wordt genegeerd, kan niet worden herleid tot een loutere uitvoeringsfout zonder ruimere rechtsgevolgen. Integendeel: de schending werkt door op het geheel van de vergunningssituatie.

Daaruit volgt een dubbele consequentie. Enerzijds kan het nieuw opgerichte bouwwerk niet als vergund worden beschouwd indien het tot stand is gekomen met miskenning van de opgelegde voorwaarden. Anderzijds kunnen ook de bestaande constructies die in strijd met die voorwaarden behouden bleven, hun vergund karakter verliezen. Het verleden kan in dat verband niet worden “gerepareerd” door een latere uitvoering van de voorwaarde: het vergund karakter moet worden beoordeeld op het ogenblik van de relevante vergunningsaanvraag.

Deze benadering sluit aan bij een fundamenteel rechtsbeginsel: een bouwmisdrijf of een onregelmatige toestand mag niet lonen. Wie bewust of onbewust nalaat om vergunningsvoorwaarden na te leven, kan zich niet beroepen op de gevolgen van die nalatigheid om nadien alsnog gunstiger vergunningen of afwijkingen te bekomen. Vergunningsvoorwaarden moeten worden uitgevoerd, volledig en tijdig, willen zij hun rechtsgevolgen behouden.

Die principes kwamen scherp tot uiting in een dossier dat betrekking had op zonevreemde gebouwen te Bavikhove, een deelgemeente van Harelbeke. In 1985 werd daar een bouwvergunning verleend voor het oprichten van een nieuwe vrijstaande woning in tweede bouwlijn in agrarisch gebied, onder de uitdrukkelijke voorwaarde dat de bestaande hoevegebouwen aan de straatzijde — met name een broeierij, een landbouwbedrijfswoning en een loods — zouden worden gesloopt. Die slopingsvoorwaarde werd evenwel nooit uitgevoerd. De nieuwbouwwoning werd gerealiseerd, terwijl de straatgebonden landbouwconstructies behouden bleven. Bijna dertig jaar later, eind 2014, werd een nieuwe vergunningsaanvraag ingediend strekkende tot verbouwing, uitbreiding en functiewijziging naar wonen van precies die niet-gesloopte gebouwen. Na een wisselend administratief en jurisdictioneel parcours kwam de zaak uiteindelijk voor de Raad van State, die bij arrest van 8 mei 2018 (nr. 241.414) oordeelde dat het niet naleven van de slopingsvoorwaarde niet louter gevolgen had voor de nieuw opgerichte woning, maar ook het vergund karakter van het behouden gebouwencomplex aantastte, precies omdat de oorspronkelijke vergunning één ondeelbaar geheel vormde.