Brussel (federale Pachtwet): krachtlijnen

Brussel blijft het klassieke federale pachtrecht toepassen. De kern is een sterk pachterbeschermend systeem met een minimumduur van negen jaar en automatische verlenging per negenjarige periode. Mondelinge pacht blijft in de praktijk mogelijk en hardnekkig aanwezig, omdat de pachter het bestaan ervan ruim kan bewijzen. Opzeg door de verpachter blijft strikt gereglementeerd en is in belangrijke mate gebonden aan pachtperiodes. Een opzeg werkt bovendien niet automatisch: bij betwisting is doorgaans een gerechtelijke geldigverklaring nodig. Het geheel blijft dus traditioneel, stabiel en eerder behoudsgezind, met weinig “uitwegen” voor de eigenaar.

Wallonië (hervorming 2019): krachtlijnen

Wallonië voert een duidelijke modernisering door met een beleidskeuze die meer eigenaarsmobiliteit en “eindigheid” in de pacht wil brengen. Schriftelijkheid wordt sterk benadrukt: de pachtovereenkomst moet schriftelijk zijn, met verplichte vermeldingen, en kan via de vrederechter worden afgedwongen. De duur wordt minder “eeuwigdurend”: er geldt een beperking van verlengingen, waarna de pacht niet eindeloos verder loopt volgens het klassieke systeem. Procedureel wordt de opzegregeling vereenvoudigd in het voordeel van de eigenaar: de verpachter moet geen geldigverklaring meer vragen, maar de pachter moet tijdig reageren, anders wordt de opzeg als aanvaard beschouwd. Wallonië introduceert daarnaast bijkomende mogelijkheden zoals opzeg met het oog op verkoop (onder voorwaarden), wat in het federale regime niet op dezelfde manier bestaat. Het Waalse stelsel is dus dynamischer, minder star en meer gericht op marktbeweging en eigenaarszekerheid, zonder de pachterbescherming volledig los te laten.

Vlaanderen (Pachtdecreet vanaf 2023): krachtlijnen

Vlaanderen behoudt in grote lijnen de structuur van de federale Pachtwet en blijft dus fundamenteel pachterbeschermend, met behoud van de negenjarige periodes en het systeem van geldigverklaring van opzeg. Tegelijk creëert Vlaanderen gerichte nieuwe instrumenten die de eigenaar onder strikte voorwaarden meer mogelijkheden geven. De belangrijkste is de opzeg met het oog op vervreemding, maar die is sterk geconditioneerd: enkel voor gronden, gekoppeld aan pachtperiodes, lange opzegtermijnen, strikte timing voor de authentieke akte en bovendien enkel mogelijk als deze optie uitdrukkelijk in het contract is opgenomen. Vlaanderen introduceert ook de pacht van vaste duur, maar beperkt die tot een categorie “kleine eigenaars”, waardoor het geen algemene omwenteling wordt. Verder is Vlaanderen het meest innovatief in het toevoegen van nieuwe contractfiguren en beleidsinstrumenten: het moderniseert het cultuurcontract, voert een meerjarig cultuurcontract in en introduceert een natuurcontract dat expliciet toelaat het pachtrecht uit te schakelen in functie van natuurbeheer. Daarnaast speelt Vlaanderen expliciet in op digitalisering, onder meer met regels die rekening houden met moderne openbare verkoopvormen. Vlaamse pacht is dus tegelijk behoudsgezind in structuur, maar vernieuwend via specifieke “ventielen” en beleidsmatige verfijningen.

Op 1 november 2023 is een nieuw pachtdecreet in Vlaanderen in werking getreden. Dit decreet integreert zowel de bepalingen inzake pacht zoals verankerd in de pachtwet als in de wet van 4 november 1969 tot beperking van de pachtprijzen. 

Decreet van 13 oktober 2023 tot bepaling van de specifieke regels over de pacht.

Aandachtspunten:

1. Verplichte schriftelijk pachtovereenkomst met rechterlijke sancties lastens de onwillige partij

Als een partij zou weigeren om een pachtovereenkomst op te stellen kan de wederpartij zich tot de rechter wenden.

Als de verpachter medewerking weigert een schriftelijk contract kan de pachter een vernieuwing van de pacht in zijn  voordeel bekomen, mits deze sanctie in de ingebrekestelling vermeld staat.

Werkt de pachter niet mee, dan kan de verpachter de ontbinding van de overeenkomst vorderen (op voorwaarde dat ook dit in de ingebrekestelling stond).

Het pachtdecreet somt een aantal gegevens op die minstens in de schriftelijke overeenkomst moeten worden opgenomen.

2. pachtvrije verkoop na pacht van 18 jaar

Na een pacht van 18 jaar kan  de eigenaar de grond pachtvrij verkopen en dit bovendien voor elke volgende negenjarige periode mits dit schriftelijk in het pachtcontract werd voorzien.

Vanaf de tweede pachtperiode en tegen het einde van die periode kan dan worden opgezegd om te vervreemden. Indien de eerste pachtperiode echter een duur heeft van minstens 18  jaar, kan de overeenkomst al tegen het einde van de eerste pachtperiode worden opgezegd.

Eveneens kan tegen het einde van elke daaropvolgende negenjarige periode  de verpachter de overeenkomst opzeggen om te vervreemden. De opzeggingstermijn bedraagt ten minste 2 jaar en ten hoogste 4 jaar. Zonder opzegging wordt er stilzwijgend verlengd voor 9 jaar.

3. Beperking van pachtprijzen geïntegreerd in de het pachtdecreet.

De maximale pachtprijs stemt overeen met het niet-geïndexeerd kadastraal inkomen van het verpachte goed, vermenigvuldigd met de pachtprijzencoëfficiënt die om de drie jaar per provincie en per landbouwstreek wordt bepaald door de Vlaamse pachtprijzencommissie.

4. Veilige koper

Het nieuwe pachtdecreet introduceert de rechtsfiguur van de “veilige koper”. Bedoeling van de wetgever is om de eigenaar meer zeggenschap te geven over zijn grond. 

Volgens de oude pachtwet heeft de pachter een recht van voorkoop dat hij kan overdragen aan een derde, zonder mogelijkheid van verzet door de verpachter zich hiertegen kan verzetten. 

Een veilige koper is een koper-natuurlijke persoon die in de koop-verkoopovereenkomst schriftelijk aan de pachter verklaart dat de pachter gedurende 18 jaar onder dezelfde voorwaarden mag blijven.

Bij een verkoop aan een veilige koper kan de pachter zijn voorkooprecht voortaan niet meer overdragen aan derde. De pachter krijgt in dat geval een pachtvernieuwing..

5. Uitzonderingen op voorkooprecht

• De pachter verliest zijn recht van voorkoop in geval van verkoop met het oog op bebossing of opname in een natuurbeheerplan binnen 3 jaar door een overheid, tenzij de leefbaarheid van het landbouwbedrijf van de pachter ernstig wordt verstoord door de niet-aanbieding van het voorkooprecht.

• In het nieuwe pachtdecreet geldt een weerlegbaar vermoeden met betrekking tot het ontvangen van een pensioen. De pachter verliest zijn voorkooprecht als hij de pensioensleeftijd heeft bereikt en een rust-of overlevingspensioen ontvangt. Wil de pachter toch aanspraak kunnen maken op het recht van voorkoop, dan moet hij binnen 2 maanden nadat de instrumenterende ambtenaar hem dat heeft gevraagd, bewijzen dat hij nog bedrijvig is en geen rust- of overlevingspensioen ontvangt, ofwel dat hij een of meer bevoorrechte familieleden heeft aangewezen die zijn exploitatie eventueel kunnen voortzetten.

6. Opzegging wegens pensioen

Wanneer de pachter de wettelijke pensioenleeftijd heeft bereikt, mag de verpachter hem vragen of hij een rust- of overlevingspensioen ontvangt.

Als de pachter niet binnen 60 dagen na die vraag het bewijs levert dat hij nog altijd bedrijvig is en geen rust- of overlevingspensioen ontvangt, of als hij, in voorkomend geval, niet een of meer bevoorrechte familieleden aanwijst om de exploitatie voort te zetten, wordt hij geacht een rust- of overlevingspensioen te ontvangen, op voorwaarde dat die vereiste ook uitdrukkelijk vermeld wordt in de vraag aan de pachter. In dat geval kan er opgezegd.

De opvolger, die door de gepensioneerde pachter werd aangewezen, moet de exploitatie voortzetten binnen een jaar na de aanwijzing. Zo niet, kan de verpachter de overeenkomst toch opzeggen. De rechter kan de opzegging echter wel ongeldig verklaren in bijzondere omstandigheden.

De opzeggingstermijn bedraagt ten minste 1 jaar en ten hoogste 4 jaar.

7. Onderpacht vergt toestemming

Het is de pachter niet toegelaten het gepachte goed in onderpacht te geven, noch mag de pachter zijn pacht overdragen aan anderen zonder schriftelijke toestemming van de verpachter. Het Vlaamse Pachtdecreet geeft opsomming van de  gegevens die op straffe van nietigheid dienen te worden opgenomen in het verzoek tot toestemming voor een pachtoverdracht of onderpacht.

8. Informatie - Online loket

De verpachter kan gerichte informatie opvragen bij de pachter.

Op verzoek van de verpachter kan de pachter verplicht worden om binnen een termijn van 2 maanden mee te delen wie het pachtgoed op een bepaald ogenblik of binnen een bepaalde periode exploiteert of heeft geëxploiteerd gedurende een periode van maximum 5 jaar voorafgaand aan de kennisgeving.

Indien dat niet de pachter zelf is, informeert de pachter de verpachter over de aard van het gebruiksrecht van de derde die het pachtgoed exploiteert.

Dit verzoek van de verpachter mag geen betrekking hebben op de exploitatie die dateert van voor de datum van de inwerkingtreding van het Vlaamse Pachtdecreet.

Een online loket wordt in het leven geroepen waarin de eigenaars zullen kunnen nagaan wie hun eigendom heeft aangegeven in de verzamelaanvraag, de jaarlijkse perceelsaangifte bij het Departement Landbouw en Visserij.

9. Kennisgeving overlijden pachter

De pachter dient in kennis gesteld van het overlijden van de verpachter.

10. Pachtovereenkomst met een “kleine eigenaar”

Eigenaars van kleine gronden hebben in toepassing van het pachtdecreet de mogelijkheid om eenmalig grond te verpachten voor een vaste duur van 9 jaar of meer, mits vervulling van  een aantal voorwaarden is voldaan.

In deze gevallen zal de overeenkomst van rechtswege een einde nemen bij het einde van deze eenmalige periode en niet worden verlengd.

Onder een “kleine eigenaar” wordt een natuurlijk persoon verstaan die op het ogenblik van het sluiten van de overeenkomst titularis is van enig zakelijk recht op een of meer nog niet-verpachte cultuurgronden die gezamenlijk een oppervlakte hebben van maximaal 1,5 hectare. Ook deze pachtovereenkomst dient schriftelijk te worden aangegaan.

11. Exploitatie via eigen vennootschap

De pachter kan overeenkomstig het nieuwe decreet zijn gronden exploiteren via een eigen vennootschap. 

12. Gelijkschakeling gehuwden en samenwonenden.

Gehuwden en samenwonenden worden gelijkgeschakeld in het verder genderneutrale decreet. 

13. Inwerkingtreding

Het Vlaamse Pachtdecreet is in werking getreden op 1 november 2023 en is zowel van toepassing op nieuwe overeenkomsten als op overeenkomsten die reeds gesloten waren vóór deze datum en niet werden opgezegd.